Протокол составлен лицом не уполномоченным. Кто подписал ваш договор? уполномоченное лицо - или не очень
Тема 5.1. Понятие уполномоченного лица. Управдом в системе договорных отношений. Представительство. Функции и полномочия управдома. Требования к уполномоченному лицу. Общие вопросы теории социального конфликта.
Тема 5.1.1. Понятие уполномоченного лица.
Конечным результатом реализации жилищного законодательства при предоставлении ЖКУ является построение системы договорных отношений. Жилищный кодекс РФ предполагает три способа управления многоквартирными домами . Причем граждане в любом из способов не защищены, как потребители жилищно-коммунальных услуг, т. к. в действующей системе договорных отношений собственники помещений в многоквартирном доме имеют прямые отношения с организациями, которые оказывают данные услуги. К сожалению, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья также не обеспечивает потребителей правовой защитой, и требует серьезной корректировки. Предпринимаются постоянные попытки превратить ТСЖ в перепродавца ЖКУ и если эти попытки увенчаются успехом, то такое ТСЖ ни чем не будет отличаться от других поставщиков. Как только ТСЖ станет предоставлять ЖКУ, то представительские функции оно уже не будет исполнять и, следовательно, защищать потребителей услуг.
Он отвечает за ведение корреспонденции, хранение записей и тиснение. Расписывает вместе с Организационным секретарем различные мероприятия Федерации и координирует организационные контакты и отношения с другими профсоюзами и предлагает Совету директоров по вопросам связи с профсоюзными организациями - членами Федерации. Принимает вместе с организационным секретарем правильное обновление Регистра стран-членов и каждые шесть месяцев представляет Совету директоров список членов, которые откладывают свои взносы.
Генеральный секретарь в случае препятствия или отсутствия заменяется заместителем Генерального секретаря во всех юрисдикциях и обязанностях, определенных в настоящем Статуте. Организационный секретарь в сотрудничестве с Председателем и Генеральным секретарем.
Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и формирование, на основании принятых ими решений, договорных отношений, а также вступление в договорные отношения с управляющими организациями, выбранными на открытом конкурсе, привело к снижению контроля требований к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Собственники помещений, как сторона договора, не в состоянии проконтролировать и принять работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проверить правильность расходования денежных средств по заключенным договорам.
В целом он заботится о проблемах хорошей организации и функционирования ВОЗ. Он отвечает за организацию конференций и советов директоров. Он контролирует ход действий и организацию организаций-членов, а также изменения в полномочиях организаций-членов Федерации, а также все соответствующие изменения и представляет Совету отчеты об их лучшей и более эффективной работе. Обновляет реестр членов и представителей членов. Осуществляет организацию встреч и мероприятий в целом по решению Совета директоров.
Организационный секретарь в случае препятствия или отсутствия является членом Совета директоров, как определено во всех юрисдикциях и обязанностях в соответствии с Уставом. СТАТЬЯ 25 СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ. У казначея есть следующие обязанности и обязанности.
В соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 01.01.01 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
Он действует в отношении поступлений и платежей Федерации с ордерами, имеющими подпись самого себя, Президента и Генерального секретаря. Он составляет подробный отчет об управлении, который он представляет Совету директоров каждый месяц для утверждения. Он подготавливает и представляет Совету директоров бюджет следующего периода управления и отчет предыдущего года о сроках полномочий Совета директоров и представляет их в Суд. Для поступивших квитанций он обязан выпустить соответствующие пронумерованные квитанции, копии которых хранятся в архиве и на основании этих квитанций, он будет действовать по записям в кассовых аппаратах с указанием их относительного количества.
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Эта сумма может, по решению Совета директоров, корректироваться в соответствии с потребностями Федерации. Казначей, в случае препятствия или отсутствия, является членом Совета директоров, назначенного Казначеем, который несет ответственность только за действия руководства, на которые он действовал.
Члены Совета директоров не могут действовать вопреки положениям Устава Федерации, с решениями конференций, добросовестно совершать действия или бездействие, направленные на прекращение, ограничение или отмену целей и задач Организации. Если член Совета директоров совершает одно из нарушений, упомянутых в пункте 1 настоящей статьи, то причина отзыва ответственного участника создается созданной им организацией. Отстранение от должности определяется Советом директоров абсолютным большинством его членов. Член Совета директоров, который по какой-либо причине утрачивает эту способность, заменяется в соответствии с положениями статьи 21 настоящего Устава. Члены Совета директоров коллективно и индивидуально ответственны за любой ущерб, понесенный Федерацией от любых виновных действий или упущений. Комитет по аудиту проводит очередной финансовый аудит каждый год до созыва обычного Конгресса и является чрезвычайным, когда он сочтет это необходимым.
Однако собственники помещений не имеют специальных познаний в вопросах содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг (ресурсов), а также не проявляют активность в реализации своих прав.
В результате происходящих жилищных преобразований в каждом доме органы местного самоуправления частично утратили возможность осуществления контроля за исполнением обязательств управляющими, ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, особенно в тех домах, в которых отсутствует муниципальная собственность и тем более вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность этих организаций. Очень часто незаконное вмешательство в деятельность индивидуального предпринимателя или юридического лица должностным лицом с использованием своего служебного положения расценивается надзорными органами как уголовное преступление (Статья 169УК РФ - воспрепятствование законной предпринимательской или иной деятельности).
Совет директоров и его казначей обязаны незамедлительно отображать финансовые книги Фонда, денежные поступления и ноты, книгу вкладов Банка и любые другие финансовые или управленческие элементы, требуемые Комитетом по аудиту, и считаются необходимыми для ее работы.
Комитет по аудиту собирает и ежегодно представляет в регулярный суд подробный отчет с изложением сделанных им заключений относительно регулярного и чрезвычайного контроля, который он провел. Работу Комитета по аудиту возглавляет его председатель, избранный тайным голосованием на своем первом собрании не позднее пятнадцати дней после избрания его членов по приглашению первого члена той комбинации, в которой он голосовал, и в этом случае он пренебрегает любого другого члена, избранного для этой Комиссии.
По действующему законодательству объем полномочий управдома устанавливается решением общего собрания собственников помещений.
При непосредственном способе управления управдомом может быть один из собственников помещений - представительство в силу закона. В ч.3 ст. 164 ЖК РФ эта норма изложена в следующем виде: «На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме»
Комитет по аудиту регулярно собирается в отделениях Федерации один раз в три месяца по приглашению своего Председателя, если это необходимо, по требованию его Председателя или по просьбе его члена. Комитет по аудиту ведет книгу минут, в которой написаны ее решения и отчеты о конференциях.
Комитет по аудиту, если он найдет финансовые и управленческие нарушения, может созвать внеочередную Конференцию. ВОЗ обязан соблюдать в соответствии с законом следующие книги, которые должны быть пронумерованы и рассмотрены Секретарем Афинского суда первой инстанции до их использования. Реестр членов Федерации, показывающий серийный номер членства в профсоюзе, дату его регистрации и удаления. Зал заседаний Совета директоров. Конференция конференций Конференции. ВОЗ имеет круглую печать, которая циклически обозначается внешне под названием «ПАНЕЛЬНАЯ ФЕДЕРАЦИЯ СОТРУДНИКОВ СОТРУДНИКОВ ПОЖАРОТУШЕНИЯ», а в середине года создания и эмблемы должны быть определены. Поправка к настоящему Статуту может быть осуществлена только по решению Суда, в котором должна присутствовать как минимум одна секунда от общего числа представителей экономически хорошо зарекомендовавших себя членов Федерации, и для принятия решения обязательно требуется большинство трех четвертей всех присутствующих на законном основании представителей; делегаты.
Полномочия его оформляются протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Бланк решения в этом случае приведен в приложении № 1
Приложение
Решение собственника помещения
(Ф. И.О, либо наименование юридического лица - собственника помещения)
Расторжение Федерации осуществляется только по решению Суда, в котором присутствует хотя бы одна секунда от общего числа представителей экономически хорошо зарекомендовавших себя членов Федерации, и решение обязательно требует большинства трех четвертей от общего числа делегированных делегатов.
В случае роспуска ОИЭП. его имущество депонируется в профсоюзную организацию более высокого уровня, в которой участвует Федерация, составляя соответствующий протокол поставки, с обязательством вернуть его в случае воссоздания. Срок выполнения вышеуказанной обязанности вышестоящей профсоюзной организации длится два года после утраты правосубъектности ОИЭП. Спустя два года состояние Федерации окончательно вошло в профсоюзную организацию более высокого уровня.
_________________________________________________________________________
(адрес места жительства гражданина или место нахождения юр. лица – собственника помещения)
являющийся (-щаяся) собственником _______________________ № ______________
(жилого/нежилого помещения)
на основании _____________________________________________________________
· Энергосбережение и повышение энергетической эффективности.
Совет директоров Федерации может устанавливать внутренние правила процедуры и представлять его на утверждение в Суд. Все, что не предусмотрено настоящим Уставом, определяется и регулируется Советом Федерации в соответствии с положениями действующего профсоюзного законодательства.
С одобрения этого устава объявляются выборы для назначения Совета директоров, которые должны быть назначены на последние три месяца после его утверждения. Совет директоров, который будет избран с первых выборов, будет иметь срок до очередного Конгресса Года.
4. Общие вопросы теории социального конфликта.
Успешное исполнение обязательств уполномоченным лицом возможно при наличии у него навыков по следующим направлениям:
организация, проведение и оформление общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, проводимых в форме совместного присутствия и заочного голосования;
вхождение в договорные отношения в зависимости от способов управления многоквартирными домами;
формирование договорных отношений с третьими лицами: определение существенных условий договоров, построение сбалансированных отношений, установление перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
контроль деятельности третьих лиц в части взятых ими обязательств, актирование исполнения обязательств;
проверка качества и объема предоставляемых услуг, работ и ресурсов (товаров), установление фактов не предоставления ЖКУ или предоставление их с нарушением качества или объемов;
осмотр и оценка технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, актирование результатов осмотров;
расчет стоимости жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ);
организация взаимодействия с собственниками помещений, работа по обращениям жителей;
защита прав потребителей в договорных отношениях при предоставлении ЖКУ, в том числе работа с жалобами потребителей,
использование персонального компьютера и офисной техники.
Для проверки соответствия навыков и знаний уполномоченного лица требованиям действующего законодательства, а также для осуществления контроля за его деятельностью, целесообразно обязать уполномоченное лицо пройти добровольную сертификацию по стандарту «Сертификация уполномоченного лица». Требования к Системе добровольной сертификации предусмотрены в Порядке проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (см. Тему № 2.3).
Уполномоченное лицо должно иметь как минимум средне - специальное профессиональное образование или высшее образование и опыт работы с людьми.
КТО ПОДПИСАЛ ВАШ ДОГОВОР? УПОЛНОМОЧЕННОЕ ЛИЦО - ИЛИ НЕ ОЧЕНЬ?
Эпизод ЧЕТВЕРТЫЙ: «КТО ПОДПИСАЛ ВАШ ДОГОВОР? Уполномоченное лицо - или не очень?»
В одной из предыдущих статей я упоминал о том, что договор между серьезными контрагентами должен быть подписан. Это, как я говорил, обязательное требование к тому документу, что мы называем договор.
Но возникает вопрос. А имеет ли значение, кто именно подписал договор?
Если это ИП (индивидуальный предприниматель), то все ясно - он предприниматель, он и подписывает. Важный нюанс здесь: обязательно укажите, что это не просто Иванов И.И., а что он именно ИП, можно добавить и номер его государственной регистрации.
А если контрагент - юридическое лицо, так сказать фирма. Как быть? В самом деле. Ведь в фирме-контрагенте может работать много сотрудников, и кто из них может подписать договор? Кого писать в преамбуле договора? Мол, ООО «Самый Лучший Клиент», далее именуемый «Заказчик», в лице такого-то гражданина (например Иванова И.И.), действующего на основании чего-то там, заключило договор о следующем...
Решительно вносим ясность.
Договор от имени юридического лица (без доверенности) может подписать только лицо, которому учредительными документами (для ООО, ЗАО, ОАО - это Устав) предоставлено такое право. Все прочие действуют на основании выданной этим лицом доверенности.
Упростим. Для ООО и АО это лицо называется - единоличный исполнительный орган (общее название). Конкретные названия могут быть разные Директор, Генеральный директор, Президент и т.д.
Нюанс про доверенность - доверенность выданная от имени юридического лица должна быть подписана руководителем (или иным лицом, уполномоченным на это его учредительными документами) и ВНИМАНИЕ!!! с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ). Если помните то я говорил, что для договора печать не обязательна, а здесь она обязательно должна быть.
Итак проверяем кто есть кто. По шагам. Для это понадобится:
Первый шаг - вот такие документы.
1. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Выдает ИФНС (налоговая) по месту регистрации фирмы. Любому обратившемуся. Стоит 200 рублей. Самому юр. лицу - бесплатно.
2. Заверенная налоговой (или нотариальная копия) Устава (ООО, ЗАО, ОАО) в последней редакции (какая редакция последняя смотрим в выписке из ЕГРЮЛ). Просим у контрагента.
3. Копия решения об избрании (назначении) того самого органа (единоличного исполнительного).
4. Копия (нотариальная или заверенная банком) «банковской карточки» (карточка с образцами подписей и оттиска печати).
5. Копия паспорта (достаточно разворота с фотографией) того самого директора (назовем так для простоты).
6. Копия трудового договора с Директором (или выписка из него).
7. Копия Положения о Единоличном исполнительном органе (если о таком документе упоминается в Уставе).
8. Если лицо, подписывающее договор не «Директор» - к списку добавляем доверенность, выданную на данное лицо и копию его паспорта.(*)
Второй шаг - анализ этих документов, для выяснения следующих двух вопросов.
1. Кто является Единоличным исполнительным органом («директором»).
2. Каков объем полномочий этого «директора» - а объем этот может быть, согласно учредительным документам, как максимально широкий, так и наоборот - ограничен донельзя.
Сразу оговорюсь. Я понимаю. Да, список документов из первого шага большой! Нужен наверняка не для всех контрактов.
Но для больших дел (большие суммы договора, длительные отношения (например аренда), разные там стратегические соглашения и т.д.) необходим.
Скажу сразу, если контрагент адекватный и дело того стоит (договор не на рубль), то практически никогда не возникает проблем с представлением таких документов. Тем более, что зачастую этот процесс взаимный. Т.е. вы даете свои документы, контрагент - свои.
Для облегчения жизни предлагаю такую шкалу.
«Light версия» списка - это пункты 1 и 4 (8)*.
«Middle версия» списка - это пункты 1, 2, 3, 4 (8)*.
«Ultimate версия» - соответственно 1-7 (8)*.
Что для вас и вашего бизнеса Light, Middle и Ultimate решайте сами. Какие критерии сделок вы примите для разного уровня минимизации юридического риска - практически исключительно бизнес вопрос. Но помните одно, даже проверка по Light списку уже существенно снижает риск подписания договора неуполномоченным лицом.
А «на закуску» разберемся с вопросами. А что если договор таки подписало неуполномоченное лицо (старший помощник вечернего вахтера)? Какие последствия? Что с договором?
Для начала цитата все из того же Гражданского кодекса (ГК):
Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом
1.
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
2.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Поясняем.
Если лицо подписавшее договор действовало по доверенности и превысило полномочия, или вообще действовало без доверенности (но не директор), то договор заключен, но заключен он с тем лицом, которое договор подписало, т.е. не с уважаемой ЗАО «Фирма Самый лучший Заказчик», а с дядей Васей. Со всеми вытекающими от сюда последствиями. Например, претензии по поводу неисполнения договора надо будет адресовать все тому же дяде Васе.
Если полномочия превысил директор, то смотри ст. 174 ГК, «сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения (само юридическое лицо и/или акционер, участник - мое пояснение)
, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях». Т.е. сделка оспоримая.
Далее (относится к обоим описанным случаям), если в последующем сделка была одобрена, то можно сказать, что это сделку «вылечило». Такого рода одобрением может быть «письменное или устное (?! - с таким осторожнее ) одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения».
При этом необходимо учитывать, что все эти «одобрения» не абсолютны и оценочны. И оценку эту, в случае спора, будет поводить суд. И куда повернется процесс - точно сказать нельзя.
В общем, позвольте повторить уже звучавшую ранее мысль - профилактика намного дешевле лечения! Да и вылечить можно не все.
Будьте здоровы!
____________________
см. продолжение
