Преимущественное право аренды на новый срок. Аренда с «продленкой. Порядок и условия осуществления преимущественного права аренды

⁰

В соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Внимание! Преимущественным правом обладает также и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды ( Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия :

надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору;
наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды;
согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором;
тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Необходимо обратить внимание на следующее: преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий (например, обязанность арендатора направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до окончания договора (за 4 месяца), может быть предусмотрена обязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного права и др.).

Внимание! Преимущественное право не распространяется на договор проката ( ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без ( и ГК РФ).

Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Например, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован (отсутствует государственная регистрация), то преимущественное право у арендатора не возникает.

Как уже было указано, для реализации преимущественного права, необходимо, чтобы арендатор надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды (то есть, являлся добросовестным арендатором). Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает. В таком случае арендодатель обязан доказать в суде допущенные арендатором нарушения (например, просрочка оплаты арендных платежей, невыполнение текущего ремонта, что можно подтвердить судебными актами, требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской и т.д.).

Обратите внимание! Преимущественное право у арендатора появляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у арендатора есть приоритет (ведь арендодатель, возможно, не желает после окончания срока действия договора заключать новый договор, и это его право).

Тематика вопросов

ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ! Военная служба. Консультации юриста Образование Торги (аукционы, конкурсы) Получение компенсаций, возмещение расходов Страхование. Консультации юриста Недвижимость. Общие вопросы Корпоративные споры Приказное производство. Консультации юриста Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Третейское разбирательство.Консультации юриста Судебные расходы.Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Уголовный процесс. Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Административные споры. Консультации юриста Строительство. Консультации юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Пенсионное законодательство. Консультации юриста Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста Авторское право. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Проверки организаций и ИП. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста

Надлежащее выполнение сторонами своих обязанностей по договору нередко приводит к тому, что арендные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности арендодателя заключить новый договор аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

использование имущества по назначению и в соответствии с условиями договора;

поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;

своевременное внесение платы за пользование имуществом;

добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды на новый срок может содержать как прежние условия, так и новые.

Стороны свободны в согласовании условий. Они могут касаться и срока действия договора, и возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, и др. При заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право можно охарактеризовать следующим: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор имеет возможность защитить свое преимущественное право в суде в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок. Исковая давность составляет 1 год. При этих обстоятельствах арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Так как гражданское законодательство регулирует договор аренды диспозитивными положениями, стороны могут определить в договоре невозможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в нем так называемые дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих на переданное ему имущество;

производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); использовать арендованное имущество только сам;

не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614);

вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (п. 1 ст. 622);

поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендатор имеет право:

требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; на уменьшение арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ);

претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606);

на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 624);

на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 621);

на перевод в течение 1 года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (п. 1 ст. 621).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за:

риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, так как является его собственником;

недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им;

неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом. Арендатор отвечает за: просрочку арендной платы;

несвоевременный возврат имущества (должен уплатить арендную плату за время просрочки и штрафную неустойку);

неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или законом.

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 621 ГК РФ

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (действующая редакция)

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 621 ГК РФ

Судебная практика по статье 621 ГК РФ:

Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС17-5424, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Таким образом осмотр 22.07.2015 арендуемых Обществом помещений на предмет нецелевого использования после возобновления действия договоров на новый срок произведен Департаментом правомерно, так же как и отказ от договоров по правилам статей 610, 621 ГК РФ. При этом арендодатель направил сообщение об отказе от договора за два месяца до подачи Обществом заявления о выкупе...
Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС17-2608, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ. Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца...
Решение Верховного суда: Определение N 308-КГ16-19850, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Судами установлено, что по истечении срока действия договора от 19.06.2008 со стороны департамента или администрации возражений об использовании участка не заявлено, следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Надлежащее использование испрашиваемого земельного участка подтверждено материалами дела. Суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно признали что заявитель отвечает требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, отказ департамента в предоставлении главе хозяйства в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:09:0201001:11, выраженный в письме от 17.03.2015 № 52-4617/15-32.20, является незаконным и нарушающим его права...

+Еще...

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

договор аренды был заключен на определенный срок;

договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Уведомление арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Если все условия, которые необходимы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, соблюдены и арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, то он должен уведомить об этом арендодателя.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Внимание! Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в договоре. В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Вопрос: арендатор направил арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получил такое уведомление по истечении этого срока. Будет ли в таком случае считаться пропущенным срок для уведомления арендодателя о желании продлить договор?

Ответ: да, будет. При условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи.

Ранее арбитражные суды в таких случаях поступали по-разному.

Одни суды полагали, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом перезаключить договор аренды на новый срок, если соответствующее уведомление будет получено арендодателем с пропуском установленного в договоре срока

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений с определенным сроком действия.

По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора

Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок.

Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока.

Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

В связи с истечением срока аренды арендодатель направил арендатору четыре экземпляра акта приема-передачи с просьбой подписать их, скрепить печатью, один экземпляр оставить у себя, а три остальных – направить в адрес арендодателя.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № А42-5343/2006).

Другие суды не усматривали в таких случаях каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования его под строительство кафе.

По условиям договора арендатор (ООО) имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. Договор был заключен на срок до 9 марта 2011 года.

Письмами от 28 января и от 1 февраля 2011 года арендатор уведомил арендодателя (администрацию муниципального образования) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Арендодатель в ответ сообщил арендатору об отказе продлить договор аренды по причине пропуска срока направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор и недоказанности целевого использования земельного участка. Арендатор, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа арендодателя (администрации муниципального образования) продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Данная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нецелевое использование земельного участка арендатором также является необоснованной. Дело в том, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением влечет прекращение договора аренды земельного участка, а не отказ в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А19-14120/2011).

В настоящее время с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Вопрос: срок для уведомления арендатором арендодателя о желании перезаключить договор аренды в договоре не указан. В какой срок нужно направлять уведомление в этом случае?

Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11).

Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. по делу № А41-29496/10).

Вопрос: арендодатель до окончания срока действия договора аренды уведомил арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений. Лишается ли в таком случае арендатор права на преимущественное заключение договора аренды?

Ответ: нет, не лишается.

Дело в том, что уведомление арендодателем арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока.

Данное обстоятельство не препятствует реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Разумеется, в том случае, если арендодатель имеет намерение и далее сдавать имущество в аренду.

Такие правила установлены в пункте 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Подтверждение факта уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Арендатору нужно не только вовремя направить уведомление о желании заключить договор на новый срок, но и позаботиться о том, чтобы у него были доказательства направления уведомления арендодателю и получения такого уведомления адресатом. Это связано с тем, что при реализации арендатором своего права на заключение договора аренды на новый срок часто возникают споры. Кроме того, нельзя полностью исключать возможность намеренного уклонения арендодателя от получения такого уведомления.

В связи с этим арендатору необходимо направить арендодателю уведомление способом, который позволит зафиксировать:

факт направления уведомления арендатором;

факт получения уведомления адресатом.

Например, можно отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае факт направления уведомления будет подтвержден почтовой квитанцией об отправке письма. А факт получения – вернувшимся уведомлением о вручении письма адресату и информацией с интернет-сайта Почты России о движении заказного отправления. Чтобы получить эту информацию, нужно ввести на сайте Почты России 14-значный идентификационный код письма, указанный в квитанции об отправке.

Факт направления уведомления фиксировать не нужно, если зафиксирован факт вручения уведомления арендодателю. Например, при вручении уведомления под расписку уполномоченному представителю арендодателя. В иных случаях фиксация факта направления уведомления имеет первостепенное значение, поскольку в конечном итоге уведомление может быть адресатом и не получено.

Уведомление нужно направлять по адресу арендодателя, указанному в договоре. Если адрес в договоре не указан, то нужно направлять уведомление по юридическому адресу организации (месту жительства гражданина).

Обоснование. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В ЕГРЮЛ содержатся сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица либо иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с юридическим лицом (подп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Таким образом, уведомление, адресованное юридическому лицу, должно направляться по месту его нахождения, указанному в ЕГРЮЛ. И если уведомление было направлено по месту нахождения организации и возвращено почтой с отметкой «адресат по указанному адресу не значится», то в таком случае арендодатель все равно будет считаться извещенным.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в т. ч. на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т. п.). Это не касается случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Такие разъяснения содержатся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В отношении физических лиц (граждан, индивидуальных предпринимателей) действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Если арендатору известны несколько адресов арендодателя, то лучше направить уведомление по всем известным адресам. Это поможет доказать добросовестность поведения арендатора в случае возникновения спора в арбитражном суде. Кроме того, целесообразно одновременно с почтовым отправлением направить арендодателю уведомление также по факсу и (или) адресу электронной почты, одновременно указав, что оригинал уведомления был выслан по адресу места нахождения (места жительства) арендодателя.

Вопрос: чтобы заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен уведомить арендодателя об этом своем желании. Как сделать так, чтобы арендодатель не сослался на то, что не получил уведомление, поскольку его юридический адрес изменился (хотя арендатору об этом не было известно)?

В договоре стороны, как правило, указывают свои реквизиты, в том числе юридический адрес. Однако в отдельных случаях во время действия договора юридический адрес арендодателя может измениться, и об этом другая сторона может быть не уведомлена. Следовательно, в случае отправки уведомления по старому адресу имеется риск, что суд посчитает такое извещение арендодателя о желании заключить договор на новый срок ненадлежащим.

Предотвратить такие ситуации можно двумя способами:

1) проверять актуальную информацию о месте нахождения арендодателя посредством получения выписки из ЕГРЮЛ либо иного документа, содержащего указанные сведения;

2) прописать в договоре пункт следующего содержания: «Стороны обязуются уведомлять друг друга в письменном виде об изменении своих реквизитов (наименование, юридический адрес, изменение организационно-правовой формы, почтовые реквизиты, банковские реквизиты и т. д.) в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента произведения таких изменений. В случае нарушения данной обязанности одной из Сторон другая Сторона, исполнившая лежащую на ней обязанность по известным ей реквизитам, считается добросовестно исполнившей свою обязанность».

Арендатору нужно отнестись крайне внимательно к тому, когда и как именно он направит арендодателю уведомление о желании продлить срок действия договора на новый срок. Дело в том, что если у арендатора не будет доказательств надлежащего уведомления арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, то, скорее всего, в случае возникновения спора арендатор не сможет защитить свои права в суде.

Пример из практики : арбитражный суд отказал арендатору в иске о продлении срока действия договора аренды на новый срок, поскольку истец не доказал факт своевременного исполнения предусмотренной в договоре обязанности направить арендодателю соответствующее уведомление

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о продлении срока действия договора аренды, обеспечении доступа к арендуемым помещениям и нечинении препятствий в осуществлении хозяйственной деятельности.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

При этом судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды истек, а истец не доказал факт своевременного извещения ответчика о намерении продлить срок действия договора аренды.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до 30 декабря 2011 года. По условиям договора аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств и при наличии уведомления арендодателя за месяц до истечения срока аренды.

В обоснование заявленного иска истец указывал, что своевременно направил в адрес ответчика уведомление о продлении договора аренды. В качестве доказательства своевременного направления уведомления истец представил почтовую опись вложений от 29 ноября 2011 года.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку представленной почтовой описи вложений, на которую ссылался истец в обоснование своей позиции по делу, правомерно исходили из того, что представленная опись почтовых вложений не может являться достаточным доказательством факта надлежащего уведомления ответчика о намерении продлить договор аренды. Дело в том, что квитанцию об оплате услуг почтовой связи в подтверждение факта своевременного направления уведомления в адрес ответчика истец в материалы дела не представил.

Более того, в материалы дела ответчик представил конверт письма, полученного от истца. Согласно ответу отделения почтовой связи, письмо с идентификационным номером, который был указан на конверте, было подано в отделение почтовой связи только 21 января 2012 года.

В связи с этим довод кассационной жалобы о том, что истец своевременно исполнил предусмотренную в договоре обязанность направить ответчику уведомление о продлении договора аренды, со ссылкой на представленную истцом опись вложений правомерно был отклонен нижестоящими судами как недоказанный.

Ссылка истца на ненадлежащее выполнение организацией почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции также не была подтверждена какими-либо доказательствами. Согласно ответу из отделения почтовой связи, письмо истца было принято в отделении почтовой связи 21 января 2012 года и получено ответчиком 26 января 2012 года.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2012 г. по делу № А41-6159/12).

Стороны заключили краткосрочный договор аренды. Срок действия договора истек. Стороны не изъявили желания его расторгнуть и он, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ стал действовать как договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Арендодатель, реализуя право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил Арендатору соответствующее уведомление. В ответ на которое Арендатор направил Арендодателю уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Правомерны ли в данном случае требования Арендатора? Имеет ли он соответствующее право?

Ответ

Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. То есть если арендодатель проигнорирует уведомление и потребует выселения, то такие действия будут правомерными.

«Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ). Арендаторы часто прибегают к данной норме для сохранения арендных отношений, чтобы не тратить силы и время на оформление «ненужных» документов. Однако необходимо иметь в виду, что если договор будет автоматически возобновлен на неопределенный срок, то арендатор лишится преимущественного права. И если в последующем арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца ( ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.