Актуальные вопросы дарения недвижимости

Как известно, собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению. Он может его продать, заложить, сдать в аренду или поступить как-то иначе. В данном материале мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы, связанные с таким способом распоряжения недвижимым имуществом, как дарение. Затронем и другие аспекты этой важной, на наш взгляд темы.

Кто и зачем дарит?

Причины, по которым люди дарят друг другу квартиры, отличаются редким разнообразием. К примеру, известен случай, когда одна женщина принимала в дар квартиру от собственного мужа. Но нельзя сказать, что этот подарок очень ее радовал: пойти на подобную сделку супругов заставили обстоятельства. Так как муж имел в прошлом неприятности (связанные с автомобильной аварией) и была вероятность того, что часть стоимости квартиры пойдет на оплату судебного иска. По этой причине он решил произвести отчуждение своей доли в праве на квартиру и в срочном порядке подарил ее жене.

Но подобные случаи, к счастью, довольно редки. Обычно люди делают друг другу такие подарки исходя из самых добрых побуждений. К примеру, дети дарят жилье родителям, или наоборот.

Кстати, для престарелых родителей, которым тяжело самим посещать службу государственной регистрации, собирать необходимые документы, отстаивать и испытывая прочие связанные с этим тяготы, это весьма выгодный и приемлемый способ распорядиться своим имуществом. Достаточно только оформить доверенность у нотариуса и передать все хлопоты другому лицу.

Одним словом, чаще всего подобные сделки заключаются между близкими родственниками, что, в общем то, понятно.

Как подарить квартиру? Что можно дарить?

Даритель вправе подарить только то имущество, которое принадлежит ему на правах собственности. Если гражданин захочет подарить квартиру, которую занимает по договору социального найма, у него ничего не выйдет.

Для начала следует жилое помещение приватизировать (если, конечно, есть право на приватизацию) и только потом можно будет распоряжаться квартирой, в том числе дарить ее.

Законодательство разрешает дарение и имущественного права. Так, если документы на купленную в новостройке квартиру еще не оформлены, собственник может подарить право требования на нее.

Гражданин, купивший квартиру в строящемся доме (еще не сданном в эксплуатацию) по договору инвестирования, может подарить свое право требования по договору третьему лицу.

В этом случае договор дарения оформляют в простой письменной форме. Но если квартира приобретена по договору об участии в долевом строительстве, то дарение придется регистрировать в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В какой форме заключается договор дарения?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор дарения имущества должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующих органах. Удостоверять договор дарения у нотариуса не обязательно, но по желанию сторон можно.

Родство и стоимость жилья имеет значение

Договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для дарения недвижимости потребуется тот же пакет документов, который необходим для совершения любых сделок с недвижимостью.

Примечательно, что дарение можно осуществить и через представителя - по доверенности, в которой должен быть указан одаряемый и предмет дарения.

Договор дарения можно удостоверить у нотариуса. В этом случае придется заплатить госпошлину и налог на имущество - такую обязанность закон возлагает на одаряемого.

Размер сбора зависит от степени родства и стоимости жилья (ставки установлены законом "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения".

При заключении договора дарения в простой письменной форме ни даритель, ни одаряемый платить госпошлину не обязаны.

Следует также учесть, что такой вид налога, как налог на имущество, переходящее в порядке дарения, отменен с 1 января 2006 года. При этом в главе 23 Налогового кодекса РФ "Налог на доходы физических лиц" установлено, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, в том числе родителями и детьми.

Завещание и дарение

Собственник может продать или подарить квартиру даже после того, как написал на нее завещание. При этом гражданин вправе в любое время отменить или изменить свое завещание: достаточно прийти к нотариусу и сделать соответствующее заявление.

Но даже если завещание не изменено или не отменено, а договор дарения заключен и зарегистрирован, то квартира перейдет к одаряемому . И ему не стоит опасаться, что наследники по завещанию станут претендовать на подаренную квартиру.

Условие о завещании квартиры будет признано недействительным, так как жилое помещение при жизни наследодателя выйдет из его права собственности.

доп. см.

Можно ли отменить дарение?

Гражданский кодекс РФ допускает отмену дарения в случае, когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи, близких родственников или умышленно причинил дарителю тяжкие телесные повреждения.

Если одаряемый преднамеренно лишил жизни дарителя, право требовать отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В договоре дарения можно предусмотреть пункт, в соответствии с которым недвижимое имущество перейдет обратно к дарителю, если он переживет одаряемого (п. 5 ст. 578 ГК РФ).

Как подарить квартиру, которая находится в общей собственности?

Если квартира находится в общей долевой собственности, то собственник доли может подарить ее любому лицу без каких-либо ограничений.

Дарение имущества, которое является совместной собственностью, допускается по согласию всех ее участников.

Если квартира находится в общей собственности супругов, когда один из них пожелает ее подарить, ему придется заручиться письменным согласием другого супруга.

За что платить при дарении?

До 1 января 2006 года действовал налог с имущества, переходящего в порядке дарения. Сейчас с одаряемого взимают налог на доходы, получаемые в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, в размере 13 % от стоимости дара.

Закон освобождает от налога в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общего отца или мать) братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Также необходимо заплатить за регистрацию договора дарения.

Возможно ли дарение по доверенности?

Подарить квартиру возможно. В этом случае закон требует, чтобы в ней был назван одаряемый и указан предмет дарения. В противном случае доверенность признают ничтожной. Подробнее об этом будет разъяснено в последующих номерах.

Когда дарение не допускается?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ нельзя передавать дар после смерти дарителя. Договор дарения, в котором записано подобное условие, признается ничтожным. Законодательство к отношениям такого рода требует применять правила о наследовании.

Также нельзя подарить квартиру в обмен на то, что одаряемый в дальнейшем будет осуществлять уход за одаряемым. Для этих отношений, квалифицируемых как рентные, установлены иные правила.

Гражданский кодекс РФ не признает дарением договор, предполагающий встречную передачу вещи, права или обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Что еще необходимо знать?

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК РФ), если иное не установлено законом. Это положение распространяется и на дарение квартиры.

Не имеют права дарить имущество от имени малолетних детей и граждан, признанных недееспособными, их законные представители (ст. 575 ГК РФ).

Работникам лечебных, воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений запрещено принимать дар от находящихся там лиц или их родственников. Например, гражданин не может подарить квартиру лечащему врачу своей жены, проходящей курс реабилитации, а пенсионер, живущий в доме для престарелых , или его дети - сотруднику этого учреждения.

Запрещено дарение государственным служащим и работникам органов муниципальных образований в связи с исполнением ими должностных обязанностей. В этой ситуации подарок будет выглядеть скорее взяткой. Не допускается дарение и между коммерческими организациями.

Какова роль нотариуса в сделке с недвижимостью?

"Торжественно присягаю, что обязанности... буду исполнять в соответствии с законом и совестью, хранить профессиональную тайну, руководствоваться принципами гуманности и уважения к человеку", - такую присягу приносит нотариус, вступая в должность.

Не правда ли, перекликается с клятвой Гиппократа? Поэтому популярность нотариата не снизилась даже после отмены в 1997 году обязательности нотариального удостоверения сделок купли-продажи, дарения, мены, а теперь еще и ипотеки.

ВПетербурге, например, более 80% договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяются у нотариуса и только после этого попадают на государственную регистрацию.

Нотариусов назначает на должность Управление юстиции, они имеют государственную печать и лицензию.

Действия нотариуса в ходе сделок с недвижимостью могут быть самыми разнообразными. Это:

Нотариальное заверение копий разнообразных документов;

заверение личной подписи граждан на документах, требуемых по ходу сделки (например, на заявлении о семейном положении продавца и покупателя или разрешении супруга на отчуждение/приобретение недвижимости, на заявлении об отказе сособственника от преимущественного права покупки доли и пр.);

Удостоверение факта нахождения гражданина в определенном месте;

Оформление доверенностей на наделение третьих лиц различными полномочиями от имени участников сделки;

Оформление нотариального запроса в органы опеки и попечительства;

Удостоверение предварительных договоров о намерении сторон и предполагаемых условиях отчуждения недвижимости;

Удостоверение договоров отчуждения недвижимости (купли-продажи, мены, дарения);

Обязательное (только нотариально!) удостоверение договоров ренты;

Удостоверение договоров аренды (по желанию сторон);

Удостоверение брачных контрактов и пр.

Двойной контроль

Добросовестные нотариусы сумели предотвратить множество нарушений прав обратившихся к ним граждан, активно докапываясь до истины - действительно ли человек осознает, к каким последствиям приведет его подпись на том или ином документе.

К сожалению, очень часто люди приходят к нотариусу, подвергшись внушению со стороны заинтересованных лиц. Не задавая лишних вопросов, они бездумно ставят подпись на договоре или доверенности.

А ведь в тексте практически всех нотариально удостоверяемых документов есть ссылки на статьи законов, регулирующие порядок и содержание сделки, и указание, что "содержание соответствующих статей сторонам нотариусом разъяснено".

Но всегда ли это так? Когда в цепи оформляется сразу несколько сделок, их участники, естественно, волнуются и спешат.

Не стесняйтесь подробно разузнать, что же конкретно скрывается за ссылками на статьи закона, задайте все вопросы специалисту, а не своим партнерам по сделке. Те не смогут, а то и не захотят доходчиво объяснить, чем для вас может впоследствии обернуться ситуация.

С нотариусом можно и нужно советоваться по самым деликатным вопросам - по закону "нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности". Кроме того, он поможет найти решение, устраивающее всех участников сделки, если заранее обсудить с ним ситуацию во всех деталях.

Не всегда разумный компромисс

Почему же нотариальное удостоверение договоров хоть и ненамного, но сдало свои позиции? Виной тому прежде всего материальный аспект. При оформлении в простой письменной форме мы платим только за регистрацию.

Оплата же, взимаемая в нотариате при сделках купли-продажи, мены, дарения большей частью перечисляется в доход государства, поэтому нотариальные действия - это один из серьезных источников пополнения бюджета.

В соответствии со ст. РФ и ст. 22 " , тарифы за удостоверение договоров купли-продажи и дарения составляют 0,3% от суммы договора при сделке между членами семьи и 1% - в остальных случаях.

Компромисс между неистребимой жаждой экономии и желанием подстраховаться выражается в том, что большинство сделок проводится у нотариуса, но в договоре часто фигурирует не рыночная стоимость объекта недвижимости, а инвентаризационная.

Пошлина тоже соответственно уменьшается. Но случись признание сделки недействительной - продавцу тут же вернут квартиру, вменив в обязанность выплатить покупателю цену, указанную в договоре.

Истинную сумму расчетов придется долго доказывать, без гарантии успеха. Выводы делайте сами.

Удостоверение договора нотариусом не означает перехода прав собственности от одного лица к другому - это происходит в момент госрегистрации и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

Поэтому практиковавшиеся ранее (до 1997 г.) расчеты по факту нотариата в настоящее время противоречат и закону, и логике. Ведь в последний момент на объект может быть наложен арест или получен запрет на регистрацию.

Сделка окажется несвершившейся и невозможной по определению. Как тогда вернет свои деньги несостоявшийся покупатель?

Здоровая конкуренция

Сотрудник регистрирующего органа, который принимает у граждан на регистрацию договоры в простой письменной форме,- квалифицированный специалист. Но его интересует прежде всего формальная сторона содержания договора и комплектность документов. Онразъясняет сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки. Но в отличие от нотариуса, который контролирует, насколько стороны адекватно оценивают происходящее, вникает в нюансы взаимоотношений и заботится о том, чтобы отразить отличительные особенности каждого конкретного случая в тексте договора, делает это не настолько глубоко.

Нотариус же удостоверяет, что стороны имеют полный пакет надлежащим образом оформленных документов, необходимых для совершения сделки, идентифицирует личность граждан по их документам и определяет их дееспособность (насколько поведение и реакции клиента адекватны совершаемым действиям).

Конечно, и нотариус может ошибаться. Но его профессиональная ответственность застрахована им самим и дополнительно - Нотариальной палатой. Поэтому если проблемы у сторон возникли по вине нотариуса, ущерб будет полностью компенсирован страховой компанией.

Сделка, удостоверенная нотариально, обладает той доказательной силой, которой зачастую нет у "простой письменной формы".

Нотариусы уделяют много внимания подготовительному этапу - консультациям и обсуждениям. Так что теперь "семейный нотариус" в цивилизованном мире встречается, пожалуй, даже чаще, чем семейный доктор.

Материал подготовлен по просьбам начальника Краснозерского отдела Управления федеральной государственной регистрационной службы по Новосибирской области

Н.А. Коваленко

и нотариуса нотариального округа Краснозерского района

Новосибирской области

Т.М. Поливаной.