Кто продавал квартиру с долгом. Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ? Нужно ли погашать долги за прежнего собственника

⁰

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Основных документов для продажи

Поскольку супруг вновь участвует в исполнительном производстве, он должен уже использовать более сложный маршрут, подав иск об исключении, как это было до вступления поправки в силу. Прежде всего, это будет иметь приоритет над заказом долгов должника, соответственно. и его супруга в банке, затем начало другого денежного требования, продажа движимых товаров и, наконец, не в последнюю очередь, если предыдущие способы возмещения иска недостаточны, продажа кочевников. С согласия должника порядок выполнения методов также может быть выполнен в другом порядке.

Законодательство

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности . Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан оплатить предыдущий хозяин квартиры.

Эти поправки к Приложению об исполнении наказаний были подвергнуты критике со стороны Исполнителя, когда, по словам представителей чешской палаты депутатов, отмена возможности штрафа за заработную плату и другие доходы обязанного супруга и ограничение возможного штрафа за дебиторскую задолженность со счета мужа должника в денежном институте приведет к ухудшению исполнимости дебиторской задолженности и, следовательно, к более длительной фактической казни. Эти опасения также подтверждается установленным законом порядком возможных способов исполнения, когда невозможно сразу перейти в принципе к наиболее эффективному способу продажи недвижимости.

Позиция коммунальщиков

Увы, не всегда управляющие компании и ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Поэтому вопрос заключается в том, насколько обе поправки выгодны кредиторам, которые, в отличие от должника, не нарушили закон, контракт, и заинтересованы в наиболее эффективном удовлетворении их законных требований. Определенная проблема с продажей имущества возникает, когда он обременен исполнением казни. Вот почему заемщик уже находится в банкротстве, и продажа его недвижимости вполне может быть решена.

Когда появляется задолженность по коммунальным услугам?

В этом случае агентство недвижимости возьмет большую комиссию, так как трудно найти потенциального покупателя, поскольку обычно требуется сначала заплатить за исполнение, разблокировать имущество, а затем подать заявку на право собственности в земельный регистр. Но, конечно, эта ситуация разрешима, и покупатели найдут ее больше всего, главным образом потому, что цена такого имущества по-прежнему немного ниже, чем у другой, которая не обременена исполнением.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает следующими действиями:

«пока долг не погасите, прописку не оформим»;
«если не заплатите, мы вам отключим воду»;
«платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Взносы на капремонт

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Наконец, для заемщика может оказаться целесообразным понять, будет ли продажа имущества полностью решить текущую ситуацию и будет ли погашен долг в размере, который необходим. Также нецелесообразно продавать имущество, в котором проживает заемщик и его семья. Это происходит главным образом потому, что семья переезжает в арендованную квартиру и, когда опаздывает, понимает, что продажа имущества не покрывала всех долгов и дополнительно оплачивала арендную плату. Поэтому самое главное - рассмотреть все с прохладной головой.

Обмен с выплатой долга

Свяжитесь с брокером недвижимости с сертификатом рынка недвижимости, который можно найти в разделе «Услуги» - «Брокеры по недвижимости». За юридической помощью обращайтесь в наш юридический отдел. В течение пяти лет они могли продать свою квартиру или дом некоторым благотворительным инвесторам, остаться в субаренде, а после того, как они погасили свои долги, купите ее за ту же цену. Во Франции 15 000 объектов недвижимости ежегодно выполняются в результате задолженности владельцев.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

1. В кратчайшие сроки после получения в Росреестре свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ . Принесите копию свидетельства и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя.

Владелец должника продает свою собственность на переходный период одному или нескольким инвесторам примерно на 80 процентов от рыночной цены. Полученные таким образом деньги позволят ему погасить свои долги. Тогда у него есть максимум пять лет, чтобы выкупить у инвесторов.

Люди обычно проводят только два или три года и снова покупают дом

Между тем, они платят ежегодную аренду в размере 6, 5% от продажной цены, что на 20% ниже обычной рыночной арендной платы, по меньшей мере, на один год. Как только он выходит из долгов, бывший владелец имеет возможность идти полным путем, беря новый кредит и покупая квартиру у инвесторов по той же цене.

2. Если вы встретили сопротивление со стороны работников УК, для начала попробуйте вежливо объяснить им ситуацию со ссылками на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Как правило, это почти сразу снимает все вопросы.

3. Если коммунальщики стоят на своем, подайте письменное заявление на имя председателя ТСЖ или директора УК . В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копию свидетельства о праве собственности. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

Рассматриваются как заемщики, так и инвесторы

В 75 процентах случаев выкуп произошел через два-три года вместо пяти. Это выгодные, безопасные и этические инвестиции. Тем не менее, отдельные случаи тщательно анализируются и отбираются в отношении платежеспособности кандидатов, так что, если они не имеют задолженности, они могут получить еще один кредит и могут выкупить имущество у инвесторов.

Учредители планируют расширить свой бизнес-план в последующие годы для финансирования завершения жизни и выхода на пенсию. Бывший солдат Болтона выиграл бой с шестью другими кандидатами, хотя он был скорее аутсайдером. Продажи бензина выросли почти на 10 процентов до 3, 66 миллиона, а продажи нефти упали на четыре процента до 3, 49 миллиона. Требуются переводы Багдада с целью проведения референдума. Только сторонники антииммиграционных и антиисламских альтернатив для Германии, которые сделали третью самую сильную партию в голосовании, показали удовлетворение более половины. Второй ребенок умер на месте трагедии. Полицейские 28-летнего отца подозревают убийство и покушение на убийство. Европейские лидеры хотят найти способ в Эстонии сделать Союз мировым лидером в цифровой сфере. Этот шаг был заказан центральным правительством в Багдаде в понедельник, чтобы проголосовать за независимость своей территории. В пресс-релизе представительницы Марики Янушковой заявил в пятницу. Он достиг нового минимума с момента объединения страны в год. Он собирался отправиться на встречу своих сторонников в Нижнем Новгороде в рамках своей кампании до весенних президентских выборов. Местные власти объявили незаконными.

Он не комментировал количество людей, затронутых резолюцией или их именами.
В связи с субсидией полиция попросила Палату президентов решить эту проблему.

Доступной является дебиторская задолженность по дебиторской задолженности, подлежащая уплате или подлежащая оплате в форме дебиторской задолженности или которая возникает в будущем.

4. Если и после этого вопрос никак не решается, жалуйтесь . Жалобу стоит написать в прокуратуру, Государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Отправить жалобу можно через интернет-приемные на сайтах этих органов.

5. Если УК отказывается делать вам прописку, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в Федеральную миграционную службу . Например, через сайт госуслуг можно записаться в ФМС на смену прописки без очереди.

Претензия представляет собой любой долг, у которого есть другое лицо перед должником, - за должника должника, которого он назвал «суб-должником». При заказе претензии может быть достигнуто, что суб-должник не выплачивает свой долг должнику, как первоначально было согласовано, а непосредственно его кредитору - лицу, имеющему право на исполнение.

Наиболее типичным случаем дебиторской задолженности является упорядочение дебиторской задолженности со счета в денежном учреждении, то есть так называемый депозит счета. Деньги, внесенные на банковский счет, фактически являются претензией должника в отношении банка. Если учетная запись выполнена в исполнение, банк как суб-должник обязан уплатить средства со счета не владельцу счета - должнику, а исполнителю. Он / она не уполномочен распоряжаться средствами на своем счету. Вы можете внести обычные, депозитные или другие счета, хранящиеся в любой валюте, в валютный институт, действующий в Чешской Республике.

6. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор , рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По закону «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за работу риелтора.

Как избежать проблемы с покупкой квартиры с долгами?

Во-первых, конечно, до подписания любых договоров и передачи денег требуйте от собственника квартиры подтверждение погашения всех долгов по ЖКХ и взносам на капремонт . Пусть вам покажут справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.

Эта сумма затем требуется Банку, даже после того, как счет был депонирован, плательщику по его просьбе. Однако это обязательство является только одноразовым во время присоединения учетной записи и не применяется к средствам, которые будут погашены позднее. Вы можете только один раз спросить о двойном прожиточном минимуме.

Если требуется несколько учетных записей, и все они выставлены счет, это касается возможности дважды оплачивать прожиточный минимум только одной из счетов. Фонды счетов просто становятся дебиторской задолженностью, которую можно заказать. Если заработная плата или социальные пособия или другие доходы поступают на счет должника, которые в противном случае могут быть вычтены только путем вычетов, необходимо как можно скорее обеспечить их оплату по почте или наличными деньгами.

Во-вторых, справки можно навести и самостоятельно общедоступными методами. Например, позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также проверьте хозяина квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.

Другие примеры заказа заявки. Другим денежным требованием может быть, например, требование о кредитном соглашении, требование к лицу, которое не выплатило должнику за выполненную работу или услугу. Если законное исполнение решения предлагается путем заказа другого денежного требования, лицо, против которого несет ответственность должник, должно выплатить свой долг непосредственно исполнителю.

Однако он не должен заключать долг обязанных сторон по долгу за счет принудительного урегулирования или отказаться от его платежа. Если правомочная сторона не может в надлежащее время подать в суд или другой орган, обязанность должника должника должника или не уведомить должника о том, что он его применяет, он несет ответственность перед должником за любой ущерб, который может возникнуть у него.

В-третьих, если в квартире установлены индивидуальные счетчики на свет, воду, отопление, ОБЯЗАТЕЛЬНО проверьте их показания . При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Аналогичным образом могут быть охвачены другие имущественные права, чем дебиторская задолженность. Они должны удовлетворять условиям, которые: они ценны в деньгах, могут быть переданы и не связаны с ответственным лицом. Чтобы узнать, не заложено ли ваше имущество или если вы не получили ипотечную заявку, вы должны обратиться в районный суд районного суда, который компетентен в отношении местонахождения имущества. В дополнение к проверке задолженности мы также предоставим судебную информацию о бремени вашей собственности.

Земельный и ипотечный регистр содержит много важных деталей. Давайте также помним, что в случае земельного и ипотечного регистров мы руководствуемся презумпцией соответствия правовому состоянию - мы предполагаем, что права, введенные в книгу, существуют и исключены.

В-четвертых, до регистрации договора в Росреестре требуйте от прежнего хозяина полной оплаты долга по взносам за капремонт.

Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира. Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина , они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Хорошо обратиться в суд и проверить вашу вечную запись, даже если у вас есть копии у продавца, прежде чем покупать недвижимость. Лучше визуально убедиться, что в книге не появилась новая информация с момента составления книги. Если мы не хотим обращаться в суд, мы также можем использовать Министерство юстиции. Это очень удобный вариант, но чтобы иметь возможность использовать его, вам нужно знать текущий номер регистра недвижимого имущества, который вас интересует.

Стоит спросить продавца о документах, подтверждающих, что он не платил комиссию за недвижимость. Прежде всего, вы должны убедиться, что налог на недвижимость регулируется. Покупая квартиру, давайте также удостовериться, что она не обременена арендной задолженностью жилищному сообществу или кооперативу.

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она - собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?

В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?

Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?

Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях - это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.

Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?

Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги - нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.

Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае . Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.

При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:

на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки. То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки. Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм .

К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд. Однако невыполнение всех требований чревато проблемами, особенно для стороны покупателя. Проданную без разрешения органов опеки недвижимость, приобретенную по материнскому сертификату, ребенок по достижении совершеннолетия легко может вернуть себе по суду, доказав неправомерность сделки. В таком случае покупателю придется возвращать квартиру обратно, хотя и на прежних владельцев будет возложено обязательство возврата полученных средств. Учитывая рост инфляции, от такого решения суда покупатель только проиграет и даже может оказаться на улице, при отсутствии другого жилья. Впрочем, и продавцам, не выделившим долю ребенку, может грозить нечто большее. Игнорирование гарантийных обязательств суд может рассмотреть, как факт мошенничества, а за это полагается уголовное наказание.

Чтобы продать квартиру, имея за плечами долговые обязательства, лучше всего поступить следующим образом:

получить задаток от покупателя и направить его на погашение долгов;
или же предварительно попытаться изыскать средства, возможно, взять кредит, чтобы рассчитаться с долгами, а взятый кредит погасить уже после продажи жилья.

Покупателю же следует выдавать деньги авансом только после составления нотариального договора, в котором будет прописано, что средства пойдут на погашение задолженности, а квартира будет продана в установленные сроки и только конкретному лицу. Обязательно нужно узнавать, не приобреталась ли недвижимость на средства материнского капитала, и если это действительно так, требовать участия в сделке органов опеки. В любом случае, покупка квартиры у человека с долгами - это определенный риск.