Зарегистрированное право может быть оспорено. Оспаривание прав на земельный участок

Прошло уже более семи лет с того момента, как начал действовать Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ () (далее - Закон о регистрации, Закон). За этот немалый срок субъекты гражданского оборота сумели оценить все преимущества существования Единого государственного реестра прав на недвижимость (далее - ЕГРП), а органы, занимающиеся регистрацией, вполне освоили процедуру ведения реестра. Многие положения Закона стали более понятными, некоторые из них по результатам анализа практики его применения были откорректированы и дополнены. Но по некоторым вопросам до сих пор так и не выработан общий подход, продолжаются горячие споры, высказываются различные мнения. Причем позиции не совпадают не только у лиц, обращающихся за регистрацией, с одной стороны, и регистраторов - с другой, но единства не наблюдается и внутри каждой из этих групп.

Одним из таких трудных для понимания остается вопрос об оспаривании государственной регистрации или, если применить терминологию Закона, оспаривании «зарегистрированного права». Все проблемы скрыты фактически в одной-единственной статье 2 Закона о регистрации, которую для наглядности придется процитировать вновь: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации () .

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Правовая природа оспаривания государственной регистрации права

Так что же такое государственная регистрация и что значит оспорить зарегистрированное право?

Немного к истории вопроса. Как только вступил в действие Закон, в судах очень быстро появились дела, связанные с оспариванием государственной регистрации. Формулировались требования самым различным образом: о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, недействительной - записи о регистрации права или сделки, недействительными - действий учреждения юстиции (регистрирующие органы имели сначала такой статус). Судебная практика должна была выработать свое отношение к подобным требованиям, причем ориентируясь на действовавший в тот период АПК РФ 1995 года. А этот Кодекс содержал примерный перечень экономических споров, рассматриваемых арбитражным судом, которые не делились на вытекающие из гражданских или публичных правоотношений; в перечень были включены в том числе и споры о признании недействительными ненормативных актов государственных и иных органов.

Естественно, что названные выше иски показались стоящими ближе всего к этой последней категории споров. Оставалось дело за малым: обосновать, что учреждения юстиции могут быть отнесены к государственным органам, а результат совершенных ими действий, связанных с государственной регистрацией, - к ненормативному акту. При этом обнаружить сформулированные в статье 22 АПК РФ 1995 года и такие же - в статье 13 ГК РФ () - условия, при которых ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а именно, несоответствие его требованиям закона или иных правовых актов и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица, не составляло труда.

Очевидно, что государственная регистрация должна происходить в порядке, строго определенном Законом о регистрации. Отступление от положений этого Закона - одна из предпосылок для признания государственной регистрации недействительной.

Второй признак еще более на поверхности. С государственной регистрацией ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость, легализацию этих прав, поэтому регистрация, осуществленная с нарушениями требований закона, неизбежно влечет и нарушение прав субъектов гражданских правоотношений.

Рассматривать регистрирующие органы, хоть они и создавались первоначально в форме учреждений, как государственные органы, наделенные специфическими функциями от имени государства осуществлять регистрацию сделок и прав, позволила статья 9 Закона о регистрации, содержащая непосредственное указание на это. А вот вывод о возможности отнесения государственной регистрации к ненормативному акту был сделан исходя из понятия государственной регистрации, раскрытого в статье 2 Закона. В данной статье в качестве определяющего использовано слово «акт», что и повело судебную практику по «ложному следу».

Согласно статье 14 Закона о регистрации проведенная государственная регистрация прав удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, а договора - совершением специальной регистрационной надписи на самом договоре. Свидетельство служило единственным документом, который правообладатель получал на руки, мог предъявить любому и каждому в подтверждение своих прав и в котором выражался результат его общения с регистрирующим органом. Поэтому при возникновении спорных ситуаций именно свидетельство о государственной регистрации становилось главной мишенью, что и повлекло признание возможности оспорить его в суде.

Между тем из указанной выше статьи следует, что свидетельство - лишь доказательство проведенной регистрации, сама же регистрация заключается во внесении определенных записей в Единый государственный реестр прав. В связи с этим следующим шагом на пути познания этого сравнительно нового для современного права института государственной регистрации стала концепция, предлагающая оспаривать государственную регистрацию как ненормативный акт со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Требования о признании недействительной государственной регистрации рассматривались в таком ключе довольно долгое время как заявителями, так и судами со ссылкой на статью 13 ГК РФ. Кажется, еще лучше эта концепция укладывалась в рамки нового АПК РФ (2002 года) () , предусматривающего возможность обжаловать наряду с актами различных органов также решения (действия) органов и должностных лиц. Если и оставались какие-то сомнения в том, можно ли считать государственную регистрацию ненормативным актом государственного органа, то сомневаться в том, что во всяком случае действием регистрирующего органа она точно является, не приходилось.

Постепенно по мере применения Закона стало приходить осмысление того, что же государственная регистрация все-таки собой представляет и каково ее значение для существования субъективного права лица на конкретный объект недвижимости.

Велик соблазн все отдать на откуп Единому государственному реестру прав: если имеется запись в реестре, значит, существует и право. Такое отношение к государственной регистрации зачастую порождало для недобросовестных участников гражданского оборота возможность злоупотреблений, когда, для того чтобы «увести» имущество подальше от законного собственника, достаточно было формального наличия государственной регистрации права лица, у которого это имущество оказалось. Тогда последующий приобретатель почти автоматически считался добросовестным, что практически исключало для собственника всякую возможность возвратить свое имущество.

Представляется, что зависимость должна быть иная: первично право, а государственная регистрация посредством внесения записей в реестр лишь закрепляет его, благодаря государственной регистрации право одного лица «укрепляется», оказывается защищенным перед неопределенным кругом лиц. Государственная регистрация - это способ некой материализации права на недвижимость, визуализации его для всех других лиц. Таким образом, государственная регистрация должна быть неразрывно связана с самим правом и «служить» ему, не может существовать отдельно от права , выполняя роль лишь «оболочки», благодаря которой данное право становится «видимым» для неопределенного круга субъектов.

Попытки разъяснить суть и значение государственной регистрации предприняты и Конституционным Судом РФ. В Определении от 05.07.01 № 154-О () сказано буквально следующее: «государственная регистрация договора… равно как и государственная регистрация права… производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор… как основание возникновения, изменения и прекращения права… вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов… она (государственная регистрация. - И. С. ) не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность…»

Изложенная в данном Определении позиция, кажется, должна служить бесспорным доказательством того, что государственная регистрация не может рассматриваться отдельно от права или сделки, а при оспаривании государственной регистрации подлежат проверке сами права или сделки. В этом и заключается оспаривание зарегистрированного права.

Структура правоотношений участников спора

Столкнувшись с необходимостью определения природы требования об оспаривании государственной регистрации, и заявители, и суды оказались в некоторой растерянности еще и по следующей причине.

Обращаясь с каким-либо требованием в арбитражный суд в форме искового заявления или просто заявления, заинтересованное лицо реализует право на защиту тем или иным способом своего нарушенного или оспоренного права.

Права на недвижимость в силу прямого указания ГК РФ (статьи 2 () , 130 () , 131 ()) регулируются гражданским законодательством, а способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 названного Кодекса. В соответствии с названными в данной статье способами защиты права предъявляются иски о признании права; о признании оспоримой сделки недействительной (благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) разрешен вопрос и о возможности предъявления в суд иска о признании недействительной ничтожной сделки) и применении последствий недействительности ничтожной и оспоримой сделок; о признании недействительным акта государственного или иного органа.

Кроме того, пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации непосредственно предусмотрена возможность заинтересованного лица обжаловать в суде отказ в государственной регистрации права или сделки либо уклонение от проведения регистрации. Иными словами, как должно быть сформулировано требование в том или ином случае, подсказано самим законом.

Вместе с тем о возможности признания судом недействительной государственной регистрации права и обращения в суд с таким требованием нигде - ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации - не упоминается. ГК РФ, а в некоторых случаях и АПК РФ употребляют термин «недействительность» применительно к сделкам или актам государственных и иных органов.

Подобные же иски появились в связи с необходимостью, по мнению заявителя, аннулировать государственную регистрацию, закрепляющую за другим лицом права, в существовании которых у заявителя имеются большие сомнения. Внешнее сходство требования о признании недействительной государственной регистрации с требованием о признании недействительным ненормативного акта государственного органа (определение статьей 2 Закона государственной регистрации как акта; и в том, и в другом случае акт признается недействительным, то есть не имеющим юридической силы) привело к ошибочному отождествлению первого со вторым.

Президиум ВАС РФ в постановлениях по конкретным делам неоднократно указывал на то, что в судебном порядке подлежит оспариванию зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации с привлечением правообладателя в качестве ответчика.

К сожалению, во многих случаях суды продолжают, цитируя данный тезис, рассматривать требование о признании недействительной государственной регистрации как требование об оспаривании ненормативного акта. В отрыве от закрепленного этим актом права суды выискивают в действиях регистрирующего органа формальные нарушения Закона о регистрации и на этом основании в совокупности с указанием на нарушение прав заявителя удовлетворяют требование либо, не установив нарушений того и другого, отказывают в удовлетворении иска. Такое положение свидетельствует о недопонимании сути государственной регистрации прав на недвижимость, а заодно и об актуальности затронутой в данной статье темы.

На практике это приводит к тому, что параллельно в различных судебных процессах могут рассматриваться споры, например, о признании права собственности на объект - в одном и о признании недействительной государственной регистрации права на то же имущество - в другом. При этом то, как результаты рассмотрения каждого из дел взаимно влияют друг на друга, какое из них первично, определяется не всегда однозначно. Ситуация, когда производство по делу о признании права собственности приостанавливается до рассмотрения спора о действительности государственной регистрации (а бывает и такое: если регистрация будет признана недействительной, значит, и право за истцом по иску о признании права, а если не будет признана таковой, то наоборот), - яркий пример того, как все можно перевернуть с ног на голову.

Показателен в этом смысле один пример.

Комитет по управлению имуществом обратился к регистрирующему органу и акционерному обществу с двумя требованиями: о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества на помещения и о признании права государственной собственности на эти помещения. На стороне Комитета выступило также государственное учреждение, ссылавшееся на то, что помещения закреплены за ним на праве оперативного управления.

Регистрация права собственности акционерного общества была произведена на основании плана приватизации. Комитет же и учреждение обосновывали свои требования тем, что спорное имущество еще до приватизации государственного предприятия (преобразованного в акционерное общество) приобретено правопредшественником учреждения по сделкам, а регистрация права собственности акционерного общества произведена с нарушением положений Закона о регистрации.

Суд первой инстанции выделил требование о признании права собственности в отдельное производство. В признании недействительной оспариваемой регистрации было отказано по мотиву отсутствия при ее осуществлении нарушений Закона о регистрации и наличия в производстве арбитражного суда спора между теми же лицами о праве собственности.

Апелляционная инстанция решение отменила и удовлетворила заявление Комитета, мотивировав свое постановление тем, что регистрирующий орган допустил формальные нарушения статей 16, 17 Закона о регистрации, а именно: не провел надлежащую правовую экспертизу документов, принял документы, в которых имелись расхождения, несоответствия и которые не отвечали всем требованиям Закона о регистрации. На обстоятельства, которыми Комитет и учреждение обосновывали свои права на недвижимость, апелляционная инстанция сослалась только для подтверждения прав указанных лиц на оспаривание данной регистрации.

Суд кассационной инстанции, отменяя оба судебных акта и направляя дело на новое рассмотрение, указал на неразрывность связи между проверкой действительности регистрации и правовыми основаниями возникновения, существования зарегистрированного права, на невозможность рассмотрения требования об оспаривании регистрации без разрешения спора о праве и предложил суду при новом рассмотрении обсудить вопрос о порядке и последовательности рассмотрения дел о признании недействительной регистрации и о признании права собственности, исследовать обстоятельства, на которые стороны ссылались как на основания возникновения у них вещных прав на имущество (дело № А05-14171/03-24 ) () .

Данный пример наглядно демонстрирует, что рассмотрение требования о признании недействительной регистрации в отрыве от спора о праве не упрощает, а, наоборот, еще более запутывает ситуацию, порождает в будущем предъявление все новых требований, никак не способствует разрешению конфликта и достижению определенности в правах на конкретное имущество. К чему же может привести уклонение от исследования права при оценке оспариваемой регистрации?

Предположим, что суд отказывает в признании регистрации недействительной по причине отсутствия нарушений Закона о регистрации, но выводов о правах спорящих сторон не делает. Значит, в случае разрешения в другом, самостоятельном, производстве спора о праве в пользу лица, оспаривавшего регистрацию, появился бы судебный акт, фактически противоположный первому: в одном признается действительной государственная регистрация права собственности ответчика, а в другом – право собственности истца на тот же объект. С учетом того, что вступившие в законную силу судебные акты обладают таким свойством, как обязательность для исполнения всеми органами, организациями, юридическими и физическими лицами, регистрирующий орган столкнулся бы с проблемой, разрешение которой явно выходит за рамки его компетенции: по одному делу (об оспаривании регистрации) вынесен судебный акт, подтверждающий правомерность регистрации права собственности ответчика (или, что еще хуже, третьего лица), а по другому - судебный акт, признающий право собственности за истцом и являющийся вполне достаточным основанием для регистрации его права. Какой из двух судебных актов предпочтительнее, выбрать не смог бы никто, потому что судебные акты не имеют ни сроков годности, ни сроков давности (разве что сроки для исполнения, но в таком случае разрешения ситуации пришлось бы ждать довольно долго), к тому же не принято устанавливать приоритет судебных актов по дате вступления их в силу.

Можно было бы предположить, что субъект, за которым признано право собственности, после вынесения решения по спору о праве не лишен был бы возможности вновь обратиться с требованием о признании государственной регистрации права собственности другого лица недействительной, поскольку изменились основания требования по сравнению с ранее заявленным - появилось решение суда о признании права собственности. Но на законную силу первого решения, вынесенного по ранее рассмотренному делу, новый судебный акт не повлияет. Таким образом, к двум разноречивым судебным актам добавится третий. Если бы поединок происходил на спортивной арене, то при счете 2:1 в пользу того, кто оспаривал регистрацию (дважды) и за кем в итоге признано право, победа ему и досталась бы. Но, увы (а может, к счастью), правосудие не измеряется очками, в конкретном правовом споре выигравшим не может оказаться тот, в чью пользу вынесено больше судебных актов по другим делам.

При другом варианте развития событий, если бы суд по требованию одного лица признал недействительной регистрацию права собственности другого лица, сославшись на допущенные регистрирующим органом нарушения Закона о регистрации, ситуацию также нельзя было бы считать разрешенной. Для погашения записи о праве частной собственности такой судебный акт послужил бы основанием. Но право собственности за заявителем суд не признавал. Следовательно, вопрос о том, какими записями должен заполниться соответствующий освободившийся раздел реестра, остался бы открытым.

Поскольку согласно статье 133 АПК РФ () , распространяемой в равной степени на обе категории дел, одной из первых задач подготовки дела к судебному разбирательству является определение характера спорного правоотношения и законодательства, подлежащего применению, то и правовую квалификацию заявленному требованию судья дает самостоятельно. Вряд ли это можно считать вторжением суда в компетенцию заявителя по вопросам распоряжения своими требованиями. В зависимости от характера спора определяются и состав лиц, участвующих в деле, и их процессуальный статус.

Таким образом, между регистрирующим органом, привлеченным изначально в качестве основного противника, и обладателем зарегистрированного права, указанным заявителем лишь в качестве третьего лица, можно провести рокировку, поменяв их местами, если заявитель, конечно, не будет возражать. В зависимости от характера спора решается и вопрос о применимости при его рассмотрении особенностей, предусмотренных главой 24 АПК РФ.

При таком положении представляется, что различная квалификация требования влияет главным образом на состав участников процесса, в формировании которого заявителю отводится решающая роль, поскольку только с его согласия зарегистрированный правообладатель может быть привлечен в качестве ответчика. В остальном никаких специальных заявлений от обращающегося в суд лица не требуется, и нельзя сказать, что суд связан в этой части мнением заявителя о применении тех или иных правовых норм.

Иное дело, когда заявитель категорически возражает против рассмотрения его требования как спора о праве, отрицая наличие какого-либо правового спора. Такая настойчивость порой объясняется тем, что в существующем в действительности споре о праве позиция заявителя может оказаться крайне зыбкой и в доведении этого спора до суда он явно не заинтересован. Однако представляется, что независимо от желания заявителя, в силу прямого указания закона (статья 2 Закона о регистрации) требование о признании регистрации недействительной подлежит рассмотрению как требование об оспаривании зарегистрированного права. В таком случае упорное нежелание изменения процессуального положения привлеченных к участию в деле лиц и уклонение от представления доказательств своего права на спорный объект со ссылками на то, что основаниями предъявленного требования являются допущенные регистрирующим органом при регистрации нарушения Закона о регистрации, могут дорого обойтись заявителю, потому что суду, учитывающему принципы и нормы процессуального законодательства (состязательность процесса, распределение бремени доказывания и рисков наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий, рассмотрение дела по предъявленному иску в случае несогласия истца на замену ненадлежащего ответчика или привлечения другого ответчика и по представленным сторонами доказательствам), остается только один вывод: необходимость отказать в удовлетворении требования.

В качестве примера можно привести еще одно дело, где все вопросы, связанные с оспариванием прав - и зарегистрированных, и предполагаемых - сплелись в тесный клубок.

Фирма обратилась с требованием к учреждению юстиции о признании незаконными его действий по регистрации прекращения права собственности Фирмы на здание и регистрации права Общества на то же здание.

Общество привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, и против привлечения его в качестве ответчика Фирма категорически возражала.

Обстоятельства дела таковы. Право собственности Фирмы было зарегистрировано в августе 2002 года на основании договора купли-продажи, заключенного с Акционерным обществом. Между тем в апреле 2004 года учреждение юстиции на основании судебных актов, принятых в 1996 году, зарегистрировало право собственности Общества на тот же объект.

Фирма мотивировала свое требование тем, что данная регистрация в нарушение статей 13, 20 Закона о регистрации произведена при наличии противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что по поводу данного здания ведутся многолетние споры, в том числе и судебные, причем не только между Обществом и Акционерным обществом, продавшим недвижимость Фирме, но и с участием физических лиц.

Обе судебные инстанции удовлетворили требования Фирмы, рассмотрев их как заявленные в порядке главы 24 АПК РФ. При этом одним из аргументов было то, что регистрирующий орган в нарушение статьи 2 Закона о регистрации прекратил зарегистрированное право Фирмы, не оспоренное в судебном порядке.

Действительно, нарушения со стороны регистрирующего органа при регистрации права собственности Общества имели место, и с этим трудно не согласиться. При наличии в реестре записи о праве собственности Фирмы, на каком бы основании ни была она внесена, Общество для легализации своего права должно было обращаться не к учреждению юстиции, а в суд, чтобы оспорить зарегистрированное право Фирмы. Но уж если зарегистрированным на данный момент оказалось право собственности Общества, то настала очередь Фирмы предъявлять требование в суд, чтобы теперь оспаривать зарегистрированное право Общества. Поскольку на момент обращения в суд Фирма обладателем зарегистрированного права не являлась, на статью 2 Закона о регистрации она могла ссылаться лишь в обоснование своего права на оспаривание существующей регистрации права Общества, но не в подтверждение неправомерности данной регистрации, проведенной при наличии имевшейся ранее регистрации истца.

Кассационная инстанция отменила принятые по данному делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение и предложила суду определиться с правовой квалификацией заявленного требования и характером спорных правоотношений (дело № А21-2411/04-С1) () .

Каким же образом с учетом положений статьи 2 Закона о регистрации и указаний ВАС РФ о том, что в судебном порядке подлежит оспариванию зарегистрированное право, это право может быть оспорено? Рассмотрим возможные варианты.

Нельзя ли считать, что упомянутой выше статьей предусмотрен еще один из способов защиты гражданских прав, при том что статья 12 ГК РФ, содержащая неисчерпывающий перечень возможных способов защиты, допускает установление законом и иных способов? В таком случае с учетом того, что слово «оспорить» употребляется часто в том же значении, что и «признать недействительным» (признать недействительным, то есть оспорить, сделку, акт), требование заинтересованного лица так и могло бы звучать: признать недействительным зарегистрированное право другого лица.

Представляется, что формулирование предмета требования в таком виде не является нелепым или абсурдным, как это может показаться на первый взгляд, а вполне соответствует тексту закона (статьи 2 Закона о регистрации), буквально приближено к нему. Думается, что только в рамках такого иска, где ответчиком является обладатель зарегистрированного права, и возможно рассмотреть материально-правовой спор по поводу конкретного объекта недвижимости. Регистрирующий орган привлекается к участию в деле, скорее, в качестве третьего лица, поскольку при разрешении спора в пользу истца ему придется совершить определенные регистрационные действия.

Таким образом, решение по делу может повлиять на права и обязанности регистрирующего органа по отношению к одной из сторон (статья 51 АПК РФ ()), между сторонами могут возникнуть отношения, связанные с государственной регистрацией (статья 5 Закона о регистрации).

Требования (иски) о признании недействительным зарегистрированного права пока редко встречаются на практике, но автор данной статьи как раз им отдал бы предпочтение. Во всяком случае это позволило бы выделить в самостоятельную группу иски, предъявляемые в ситуации, когда право зарегистрировано за одним лицом (ответчиком), но фактически, предположим, должно принадлежать другому лицу (истцу), и дало бы возможность не смешивать эти иски с требованиями об оспаривании ненормативных актов.

Наличие государственной регистрации права одного лица не лишает другое лицо возможности добиваться от государства в лице судебных органов признания за ним и подтверждения реально существующего права.

Другое требование как возможный вариант оспаривания зарегистрированного права - это иск о признании права (например, права собственности). Ответчик - обладатель зарегистрированного права - в таких случаях, возражая против иска, часто ссылается на невозможность признания права за истцом, поскольку существует зарегистрированное право ответчика, а наличие государственной регистрации своего права служит, по его мнению, одним из доказательств действительности оспариваемого права.

Однако судебная практика исходит из того, что наличие зарегистрированного права не исключает, а, наоборот, предполагает предъявление иска о признании права собственности при возникновении между сторонами спора о праве, в результате рассмотрения которого и может быть разрешен вопрос о принадлежности имущества.

Существует еще одно мнение, согласно которому под оспариванием зарегистрированного права следует понимать оспаривание оснований его возникновения, оспаривание правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации, в частности сделки, ненормативного акта. В таком случае согласно этой концепции предмет требования составляет признание недействительными, соответственно, сделки или ненормативного акта, а рассматриваться эти требования должны в отдельном для каждого случая порядке, установленном АПК РФ.

У данной концепции существуют некоторые изъяны. Во-первых, признание сделки недействительной еще не всегда может автоматически повлечь прекращение зарегистрированного права у одного лица и регистрацию права за другим (истцом). Следовательно, цель - аннулировать зарегистрированное право и восстановить свое - не будет достигнута.

Так, в случае, если лицо, считающее себя собственником, оспаривает первичную сделку, в результате совершения которой он лишился своего права, но за нынешним номинальным собственником право зарегистрировано на основании одной из последующих сделок, то бывшему собственнику с учетом существующей общей направленности на защиту прав добросовестного приобретателя это мало чем поможет. Столь же неэффективным может оказаться и оспаривание последней сделки в цепочке.

Другой недостаток этой теории - отсутствие уверенности в том, что на основании решения суда о признании недействительным договора, послужившего основанием для государственной регистрации права, регистрирующий орган по заявлению истца погасит существовавшую в реестре запись о праве другого лица и внесет запись о праве истца.

И наконец, если заявитель, намереваясь оспорить зарегистрированное право, предъявляет требование о признании недействительной государственной регистрации, это требование предлагается рассматривать как требование не об оспаривании ненормативного акта, а о признании права, чему было уделено достаточно внимания выше.

Момент возникновения права

Иногда на практике при рассмотрении требования об оспаривании регистрации возникает вопрос: можно ли признать недействительной регистрацию, уже не существующую на момент обращения в суд? Например, если оспаривается регистрация права первого после заявителя приобретателя, а затем в результате последовательно проведенных регистраций (на основании сделок или, например, в соответствии с судебным актом) право собственности оказалось зарегистрированным за последним приобретателем, и эту актуальную регистрацию в данном деле истец не оспаривает. О мотивах предъявления такого иска догадаться нетрудно: оспаривая регистрацию права собственности первого приобретателя, бывший собственник желает получить доказательство того, что у данного лица право не возникло, а это, в свою очередь, поставит под сомнение и права всех последующих владельцев.

Определить, как поступить с не существующей уже регистрацией, было бы проще, если рассматривать ее как ненормативный акт. В таком случае производство по делу могло бы быть прекращено за отсутствием предмета спора либо при определенных обстоятельствах не исключалась бы возможность рассмотрения дела по существу, если заявитель считает, что его права были нарушены этим актом в период, когда ненормативный акт действовал, и до сих пор не восстановлены. Но не стоит ради облегчения доказывания частного тезиса изменять выработанным с таким трудом принципам.

Требование о признании недействительной погашенной регистрации трудно назвать оспариванием зарегистрированного права, поскольку данного зарегистрированного права как такового не существует. Но и самой записи о регистрации уже нет. Между тем для отказа в удовлетворении требования только на основании оспариваемой регистрационной записи в настоящее время причин недостаточно. Независимо от того, оспаривается ли регистрация имеющаяся или имевшаяся, предъявленное в суд требование является свидетельством спора о праве, причем вполне реального. И в таком случае констатация неправомерности ранее проведенной регистрации с учетом того, что в настоящее время бывшему собственнику (истцу) противостоит обладатель зарегистрированного права, а не тот, в чьих руках когда-то побывало имущество, не обеспечит защиту права истца.

В то же время оценка оснований регистрации права первого приобретателя не может не повлиять на права всех последующих владельцев. Признание правоустанавливающих документов не надлежащими по содержанию и форме, не соответствующими требованиям, предъявляемым в первую очередь законодательством, регулирующим данные правоотношения, а не техническим (процедурным) нормам, влечет и признание недействительной регистрации. К чему же может привести констатация порочности оснований, по которым в свое время данная регистрация была проведена?

Особенностью ЕГРП является то, что он ведется в режиме реального времени, любые записи могут быть датированы только тем числом, когда они вносятся. Такое положение соответствует и статьям 8, 223, 433 ГК РФ, согласно которым момент возникновения права или заключения договора определяется именно моментом регистрации, то есть днем внесения записи в ЕГРП (статья 16 Закона о регистрации). Указание в статье 28 названного Закона на то, что при регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, момент возникновения права определяется решением суда, является не исключением из общего правила, а специальной нормой по отношению к общим. В этом случае дата регистрации определяется днем фактического исполнения записи, а сведения о моменте возникновения права, установленном судом, относятся к содержанию записи.

С учетом всего изложенного признание недействительной несуществующей регистрации никаких реальных изменений в реестре не повлечет, не будет являться основанием для аннулирования всех последующих записей и восстановления записи о первоначальном собственнике, а следовательно, не может считаться надлежаще избранным способом защиты. Безусловно, свобода выбора способа защиты права остается за тем, кто считает свои права нарушенными или оспоренными, поскольку одним из признаков гражданских правоотношений является действие их субъектов своей волей и в своем интересе, недопустимость каких-либо ограничений гражданских прав, кроме как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо для обеспечения устоев общества и государства. Однако защита должна быть направлена против того, кто эти права нарушает, что в известной степени предопределяет и арсенал используемых средств. Поэтому если, скажем, оспаривается вся цепочка последовательно произведенных регистраций права и требования предъявлены ко всем обладателям зарегистрированных в разное время прав, включая и значащееся в реестре на сегодняшний день, то нет особых причин устраняться от оценки по существу предшествующих регистраций, как нет и препятствий к удовлетворению требования в отношении погашенных регистраций, если это в конечном счете приведет к разрешению спора.

Варианты оспаривания государственной регистрации

Во-первых , чаще всего заявителем является лицо, претендующее на спорную недвижимость, регистрация права на которую оспаривается, и выступающее ни в каком ином качестве, кроме как собственник. Тогда разрешаемый судом спор нельзя рассматривать иначе, чем спор о праве, и ограничиваться установлением того, были ли соблюдены учреждением по регистрации при ее осуществлении процедурные моменты, требования Закона о регистрации.

В таких случаях в адрес регистрирующего органа часто бросается упрек в том, что, мол, если бы он провел надлежащую правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, как того требует Закон о регистрации, то, несомненно, выявил бы пороки в правоустанавливающих документах, и тогда право не было бы зарегистрировано. Но это больше похоже на поиск стрелочника.

Как правило, истинной причиной обращения в суд являются не действия регистратора, не осуществившего с той или иной степенью тщательности проверку документов, а поведение лица, за которым зарегистрировано право. Причем не важно, приобрело ли это лицо чужое имущество по добросовестному заблуждению в законности сделки или же его помыслы были не так уж чисты. В основе оспариваемой регистрации в любом случае лежат порочные, по мнению заявителя, правоустанавливающие документы, а не ошибочные регистрационные действия.

По сходным мотивам заявляют требования и лица, не претендующие на титул собственника, но по каким-то причинам заинтересованные в том, чтобы право было зарегистрировано за другим лицом. Этим заявителям и вовсе не остается ничего другого, как уличать регистрирующий орган в отступлениях от требований Закона о регистрации, потому ничего более существенного они предъявить не могут. Поскольку таких лиц нельзя признать заинтересованными в споре о праве на имущество, то и в праве на предъявление требования о признании недействительной государственной регистрации им следует отказать.

В качестве примера подобных заявителей можно привести кредиторов, оспаривающих регистрацию права за третьим лицом на имущество, ранее принадлежавшее должнику. Очевидно, эти отчаявшиеся кредиторы полагают, что таким способом им удастся возвратить имущество должнику с целью последующего удовлетворения за счет него своих требований. Из подобных же соображений кредиторы нередко пытаются оспорить сделки, совершенные должником с принадлежащим ему имуществом, причем иногда еще даже до наступления срока исполнения обязательства, по которому впоследствии и возникает долг. Кредиторы считают, что объект был отчужден намеренно, с целью избежать обращения взыскания на него. Но если наличие у лица права на предъявление требования о признании сделки недействительной оценивается с точки зрения статьи 166 ГК РФ (в зависимости от того, является ли сделка ничтожной или оспоримой, и от оснований ее недействительности), то для оценки права на оспаривание регистрации закон критерии не определил.

Представляется, что для предъявления требования о признании государственной регистрации недействительной в целях оспаривания зарегистрированного права у кредитора оснований явно маловато, поскольку стороной в споре о праве на имущество он не является, а только косвенно заинтересован в исходе спора.

Во-вторых , нередко заявитель обращается в суд с требованием о признании государственной регистрации недействительной, когда это становится последним шагом на пути восстановления им своих нарушенных прав. Уже разрешен в другом процессе спор о праве, признаны недействительными основания, по которым было зарегистрировано право за соперником, остается только привести записи в реестре в соответствие с установленными судом правами.

Действительно, вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для государственной регистрации прав. Кроме того, в Законе о регистрации есть даже специальная норма (статья 28), посвященная регистрации прав, установленных судебным решением.

Однако названный Закон не раскрывает, решения по каким именно искам, с каким предметом могут служить основаниями для регистрации, как должна быть сформулирована резолютивная часть решения, чтобы оно стало для регистратора непосредственным указанием к действию. Поэтому, например, судебного решения о признании сделки недействительной регистрирующему органу иногда может быть недостаточно для внесения соответствующих записей в реестр, тем более если в данном решении не разрешался вопрос о последствиях недействительности сделки. К тому же и никакого специального механизма аннулирования записей о зарегистрированных правах и восстановления записей об утраченных правах в связи с принятием судебного акта в Законе не прописано. Напротив, в статье 28 Закона о регистрации подчеркивается, что регистрация установленных решением суда прав на недвижимое имущество производится на общих основаниях, что предполагает, в частности, сохранение заявительного порядка, причем в отношении записей как о возникн овении, так и о прекращении прав.

В связи с изложенным решение о признании недействительной государственной регистрации становится не более чем формальностью, но придающей окончательную определенность правам, к чему и должно стремиться правосудие и что является одной из его важнейших задач.

В-третьих , правда в единичных случаях, требования о признании недействительной государственной регистрации предъявляют сами обладатели зарегистрированного права. Нельзя сказать, что такие заявления встречаются слишком часто, но поскольку подобные дела все же попадаются и к тому же обладают специфическими чертами, отличающими их от иных дел об оспаривании государственной регистрации, они заслужи¬вают того, чтобы быть отмеченными.

Чем же вызвано предъявление такого требования самим правообладателем? Чаще всего это ссылка на то, что объект, право на которое зарегистрировано, не относится к недвижимому имуществу. Причем заявителем может быть как первичный правообладатель, то есть лицо, за которым право на данную вещь было зарегистрировано впервые, так и приобретатель имущества по сделке, когда права на объект регистрировались по крайней мере дважды - за первоначальным собственником, а затем в связи с переходом права.

Вопрос о квалификации имущества как недвижимого или движимого иногда не так прост, особенно если речь идет об объектах типа павильонов или о вновь построенных объектах, которые могут оказаться и самовольными постройками. Поскольку в зависимости от того, является ли вещь движимой или недвижимой, ее собственник приобретает как дополнительные права (например, собственник недвижимости - права на земельный участок), так и дополнительные обременения. Определение правового статуса объекта его обладателю, естественно, небезразлично.

От наиболее распространенных случаев оспаривания регистрации эти отличаются, во-первых, составом участников. Заявителем, как уже было сказано выше, здесь является сам обладатель зарегистрированного права, а по другую сторону барьера находится только регистратор, потому что лица, оспаривающего зарегистрированное право, попросту может и не быть. При таком составе участников рассматриваемый в суде спор трудно назвать спором о праве, поскольку регистратор не является стороной материального правоотношения по поводу вещи и никаких правовых притязаний на нее не имеет. А при отсутствии спора о праве предъявленное самим правообладателем требование о признании недействительной государственной регистрации приобретает иной правовой смысл, нежели такое же требование, заявленное лицом, оспаривающим не столько записи, сколько права зарегистрированного собственника.

Различны цели заявителей и в том, и в другом случае. Если зарегистрированный собственник, оспаривая регистрацию своего же права, стремится к тому, чтобы в конечном счете из реестра были исключены всякие записи о данном объекте, то лицо, оспаривающее зарегистрированное право другого субъекта, вероятнее всего, желает занять его место в реестре. Требование зарегистрированного правообладателя приобретает как будто технический характер, направлено на «чистку» реестра путем аннулирования записей об объектах, не имеющих отношения к недвижимости. Но формальные мотивы находятся только на поверхности, а на деле признание того, что вещь не является недвижимостью, предоставляет ее собственнику несколько большую свободу в распоряжении ею, избавляет от необходимости согласовывать свои действия с иными лицами, которые при определенных обстоятельствах могут «стеснять» собственника. На этой почве и рождаются подобные требования.

После всего сказанного отношение к требованию зарегистрированного правообладателя о признании недействительной регистрации его же права сформировать довольно сложно, тем более что в концепцию оспаривания права под видом оспаривания регистрации данное требование совсем не вписывается. Представляется, что решение суда о признании регистрации недействительной и в этом случае может послужить формальным основанием для внесения в реестр соответствующей записи. Решая, подлежит ли такое требование удовлетворению, следует исходить, разумеется, с учетом конкретных обстоятельств дела из того, в защиту какого права оно заявлено и нет ли со стороны заявителя признаков злоупотребления правом, что может повлечь и отказ в судебной защите.

В заключение хотелось бы отметить, что какие бы сложные вопросы ни приходилось решать суду, никогда не надо забывать о главных задачах и целях судопроизводства - посредством обеспечения защиты нарушенных или оспариваемых прав участников гражданского оборота способствовать созданию благоприятных условий для развития экономических отношений, в конечном счете разрешать конфликтные ситуации, устранять возникающие противоречия в правах, а не порождать все новые и новые споры, отвлекающие субъектов экономической деятельности от выполнения ими своих основных функций.

И. В. Сергеева, судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа