Договорный характер отношений работника и работодателя. Метод трудового права. Договорный характер труда и установление его условий Равноправие сторон трудов. договоров

Классификация позволяет четче обозначить место и роль норм права в системе правового регулирования, глубже познать их природу и назначение.

Основные виды правовых норм:

1) в зависимости от содержания :

• • исходные (определяют основы правового регулирования);
  • общие (присущи общей части отрасли права);
  • специальные (относятся к отдельным институтам той или иной отрасли права).

2) в зависимости от предмета правового регулировани я:

• • конституционные;
  • гражданские;
  • административные;
  • земельные и т.д.

3) в зависимости от характера:

• • материальные;
  • процессуальные.

4) в зависимости от методов правового регулирования:

• • императивные (властных предписаний);
  • диспозитивные (свобода усмотрений);
  • поощрительные (стимулирование социально полезного поведения);
  • рекомендательные (предлагающие вариант поведения).

5) в зависимости от времени действия:

• • постоянные (в законах);
  • временные (например указ президента о чрезвычайном положении).

6) в зависимости от функций:

• • регулятивные;
  • охранительные (восстановление нарушенных прав).

7) в зависимости от круга лиц:

• • общераспространенные;
  • специально распространенные (ограниченный круг).

8) в зависимости от степени определенности правовой нормы:

• • абсолютно определенные;
  • относительно определенные (возможны варианты);
  • альтернативные (несколько вариантов и выбор одного из них).

9) в зависимости от сферы действия:

• • общефедеральные;
  • региональные;
  • локальные.

10) в зависимости от юридической силы:

• • правовые нормы законов;
  • правовые нормы подзаконных актов.

11) в зависимости от способа правового регулирования:

• • управомочивающие;
  • обязывающие;
  • запрещающие.

12) в зависимости от субъектов правотворчества:

• • принятые госорганами;
  • принятые негосударственными структурами (народным референдумом).

Способы правового регулирования

К способам правового регулирования относятся:

• дозволение;
• обязывание;
• запрещение.

Дозволение связано с предоставлением субъекту возможности совершать определенные действия в собственных интересах. Может выражаться в таких формах, как субъективное право, свобода, законный интерес.

Обязывание связано с возложением на лиц необходимости совершить активные указанные в законе или договоре действия. Ориентируется на интересы управомоченного субъекта и представляет собой специфический приказ, долг совершить определенные действия.

Запрещение связано с необходимостью воздержания от конкретных действий, с пассивным поведением. Это разновидность обязывания, предоставляющая собой определенное долженствование.

В зависимости от способа правового регулирования правовые нормы делятся на:

• • управомочивающие;
  • обязывающие;
  • запрещающие.

Поведение контрагентов регулируется:

1. самим договором;
2. нормативными актами, распространяющими на него свое действие.

В первом случае регуляторы поведения сторон создаются их собственной . Во втором – такой же регулятор выражает исключительно волю органа, принявшего нормативный акт. Именно такой характер носят императивные нормы .

Диспозитивные нормы

Промежуточное положение занимают регуляторы, созданные в результате совместной воли компетентного органа власти или управления с одной стороны, и согласованной воли самих контрагентов – с другой. К числу таких регуляторов относятся прежде всего диспозитивные нормы . Имеется в виду, что контрагенты по соглашению между собой включают в договор либо созданную (выбранную) ими модель поведения, либо модель, которая в качестве альтернативы предложена принявшим диспозитивную норму органом. В последнем случае воля сторон может быть определена любым образом. Чаще всего это происходит в форме молчания, признаваемого, по аналогии с п. 3 ст. 158 ГК, согласием с правилом, выраженным в диспозитивной норме.

В отличие от императивных норм, исключить действие которых можно только путем отказа от заключения договора, норма диспозитивная допускает признание договора заключенным вне зависимости от отношения сторон к самой норме, т.е. согласны ли они с нею или отступили от нее. Это связано с тем, что отступление от правила, зафиксированного в императивной норме, противоправно, а от такого же правила диспозитивной нормы правомерно, поскольку возможность подобного отступления не только не противоречит норме, но и прямо предусмотрено ею.

Диспозитивные нормы призваны восполнять пробелы в тексте договора, образовавшиеся из-за отсутствия в нем решений по соответствующим вопросам. Такого рода нормы основаны на презумпции: зная о предоставленной им законодателем возможности самим выбрать любой вариант, контрагенты сознательно остановились именно на том, который предложен в качестве запасного диспозитивной нормой.

Указанная презумпция является неоспоримой. Это означает, что действие диспозитивной нормы не может быть исключено ссылкой одной стороны на то, что при заключении договора соответствующий вариант контрагентами вообще не обсуждался и, более того, обе стороны, или по крайней мере одна из них, не знали о существовании самой нормы .

Обычным атрибутом диспозитивной нормы служит формула: «если в договоре не предусмотрено иное». С нее обычно начинается или ею кончается текст нормы.

Диспозитивная норма по общему правилу является общей в том смысле, что как таковая она действует во всех случаях, и, подобно императивной норме, непосредственно. Примером может служить ст. 659 ГК, в силу которой подготовка предприятия к сдаче его в аренду, включая составление и представление на подписание передаточного акта, – обязанность арендодателя и соответственно осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Однако нередко такие же диспозитивные нормы имеют более сложный характер. Так, п. 1 ст. 394 ГК предусматривает, что в случаях установления за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Вместе с тем возможны ситуации, при которых законом или договором допускается взыскание только неустойки, но не убытков; либо убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; либо по выбору кредитора взыскивается или неустойка, или убытки.

Приведенная норма предоставляет сторонам возможность выбрать любой вид неустойки, но только при условии, если закон не предусмотрел какой-либо один определенный ее вид, притом сделал это в форме императивной нормы. Такой же условный характер носит и норма п. 1 ст. 888 ГК, которая возлагает на поклажедателя, не передавшего вещь на хранение в предусмотренный договором срок, ответственность перед хранителем за убытки, причиненные в связи с несостоявшимся хранением, если иное не предусмотрено законом или договором.

Диспозитивные нормы, которые представляют собой одну из закрепленных за участником гражданского оборота свободного волеизъявления, вместе с тем имеют весьма важную особенность юридико-технического характера. Они освобождают стороны от необходимости включать в договор условия, воспроизводящие правило поведения, зафиксированное в норме, в случае их с ним согласия .

Наконец, следует иметь в виду, что выбор диспозитивной нормой определенного варианта из множества возможных не случаен. Он, как правило, основан на обобщении договорной практики и в этом смысле представляет собой типичное, многократно проверенное решение. Отмеченное обстоятельство учитывается при разрешении преддоговорных споров. Судебные органы имеют полное основание исходить из предположения: диспозитивная норма содержит оптимальный вариант. В этой связи сторона, которая предлагает иное, должна доказать преимущества предложенного ею варианта договорного условия.

Диспозитивные нормы, несомненно, в наибольшей степени соответствуют сущности отрасли гражданского права, созданной для регулирования рыночных отношений. Вместе с тем в составе гражданского законодательства – и это в полной мере относится к его институтам, посвященным договорам, – немало императивных норм.

Императивные нормы

В отличие от диспозитивных норм императивные не имеют внешней атрибутики. Сам способ изложения нормы, и, в частности, отсутствие ссылки на возможность предусмотреть в договоре иное, должны свидетельствовать об ее безусловной обязательности для контрагентов.

Императивные нормы носят абсолютно обязательный характер и, в частности, конкурируют с руководящим принципом гражданского права – свободой договоров, закрепленным в ст. 421 ГК. В этой связи в самой указанной статье применительно к обоим аспектам свободы договоров – свободы заключения договора и свободы выбора определенной его модели (отдельных ее элементов) – содержится указание на приоритет закона по отношению к нормам не только закрепляющим, но и выражающим принцип свободы договоров.

Волеизъявления проявляется в принятии законодателем обязательных для сторон правил, которые приобретают различную форму. Они могут выражаться в том, что законодатель:

• либо возлагает на стороны обязанность заключить договор,
• либо предоставляет сторонам возможность выбрать только строго определенную модель договора,
• либо формулирует обязательную для сторон редакцию определенного договорного условия,
• либо, напротив, запрещает включение в договор определенного условия, исключает возможность определенных категорий субъектов заключать договоры и др.

В современном праве нашей страны необходимость защиты интересов слабейшей стороны в договоре влечет за собой прежде всего создание специального правового режима участия в договорных связях потребителя. Речь идет об отдельных новеллах ГК – таких, как ст. 426, посвященная публичным договорам, и ст. 428, выделившая договоры присоединения, статьи, посвященные бытовому подряду и розничной купле-продаже, ренте, пожизненному содержанию с иждивением и др., а равно о находящихся за пределами Кодекса нормах закона и иных правовых актов о защите прав потребителей, к которым отсылают п. 3 ст. 492 и п. 3 ст. 730 ГК. При этом имеются в виду как уже созданные акты, так и те, которые предстоит принять.

Однако этим круг норм, направленных на достижение отмеченной цели, не исчерпывается. Так, можно указать на ряд статей ГК, которые предоставляют право оспаривать действительность сделок (договоров) лицу, находившемуся в момент совершения сделки в состоянии, при котором он не был способен понимать последствия своих действий или руководить ими, либо лицам, которые заключили сделку (договор) под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения их представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, либо лицу, ограниченно дееспособному вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Непосредственно на защиту интересов слабейшей стороны направлено правило о недействительности сделки, заключенной лицом вынужденно, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК).

В ряде случаев обеспечение защиты интересов слабейшей стороны достигается предоставлением ей дополнительных прав, льгот или гарантий. В силу особенностей договорного правоотношения как такового это делается всегда за счет соответствующего умаления прав и интересов другой стороны.

Так же, как это имеет место в отношении слабейшей стороны, целям защиты интересов оборота служат нормы о признании при определенных случаях действительными договоров, которые противоречат соответствующим требованиям. В частности, имеется в виду возможность «исцеления» сделок, заключенных с нарушением требований об их обязательной нотариальной форме в ситуациях, когда одна из сторон полностью или частично исполнила свои обязательства, а в соответствующих случаях и при нарушении правил об обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 165 ГК), либо предоставление родителям, усыновителям или опекунам права требовать признания судом действительной сделки, совершенной малолетним, если только она заключена к выгоде малолетнего (п. 2 ст. 172 ГК).

Частным случаем защиты интересов гражданского оборота служит защита интересов конкретных третьих лиц. Примером может служить включенная в главу о договоре банковского счета ст. 855 ГК, устанавливающая очередность списания денежных средств со счета.

Среди других целей императивных норм особое место занимает защита интересов государства и общества, в конечном счете – защита установленного в стране правопорядка.

Факультативные нормы

Общепризнанное двучленное деление норм на императивные и диспозитивные в действительности не охватывает всего относящегося к договорам правового массива. Речь идет о существовании в нем еще и третьего вида регулирующих договор норм. Имеются в виду факультативные нормы. Последние отличаются тем, что для их вступления в силу необходимо положительным образом выраженное согласие сторон.

Хотя удельный вес факультативных норм в договорном праве и невелик, их существование и особенности имеют принципиальное значение. Так, например, п. 1 ст. 922 ГК закрепляет за поклажедателем право хранения ценностей с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему банком индивидуального сейфа (вариант – ячейки сейфа, изолированного помещения в банке) только при условии, если это предусмотрено договором. Пункт 2 ст. 592 ГК, посвященный ограничению прав плательщика на выкуп постоянной ренты, вступает в действие при наличии в договоре специальных условий, запрещающих выкуп ренты на протяжении жизни получателя либо в течение определенного срока (не превышающего 30 лет). Такой же факультативный характер носят нормы, включенные в п. 1 ст. 851 (клиент обязан оплачивать услуги банка по совершению операций с денежными средствами, которые находятся на счете клиента, только в случаях, предусмотренных в договоре).

Диспозитивные нормы по общему правилу обладают определенными преимуществами перед нормами факультативными. В отличие от первых вторые сами по себе не способны устранять неопределенность во взаимоотношениях сторон в случаях, когда пробелы в договоре обнаруживаются на стадии его исполнения или рассмотрения судом спора, возникшего по поводу нарушения договора. В этой связи замена факультативных норм диспозитивными все же (опять-таки по общему правилу) заслуживает поддержки, чего нельзя сказать об обратном процессе – замене диспозитивных норм факультативными.

Ключевую роль для стоящего перед законодателем выбора между диспозитивной и факультативной нормами играет предположение о значимости, которую может иметь определенное условие для договоров данного вида (типа). Если есть основания предположить, что договор не может существовать без того, чтобы стороны не выразили прямо отношения к соответствующему вопросу, принимается диспозитивная норма. И наоборот, если вопрос, о котором идет речь, может быть без ущерба для договора обойден сторонами, целесообразно соответствующую норму сделать факультативной с тем, чтобы придание ей правовой силы было связано со включением в договор отсылки к ней. Имеется в виду, что при последнем варианте не может быть ситуации, при которой норма приобретет силу без явно выраженной и согласованной воли контрагентов.

В заключение следует еще раз подчеркнуть, что различие между тремя видами указанных норм можно свести к следующему: императивная норма действует независимо от того, что укажут стороны в договоре, диспозитивная – только в случае, когда в договоре не предусмотрено иного, а факультативная – если в договоре есть прямая отсылка к ней.

Общее для диспозитивных и факультативных норм – и те и другие укладываются в рамки свободного волеизъявления сторон. Имеется в виду, что контрагенты могут либо выбрать любой вариант независимо от того, предусмотрен ли он в диспозитивной или факультативной норме, либо вообще оставить вопрос без правового регулирования.

Иное дело – императивные нормы, заведомо направленные на ограничение договорной свободы во имя защиты нуждающихся в этом, с точки зрения законодателя, особых интересов.

68. Понятие договора. Виды договоров (общая характеристика). Свобода договора.

Договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Соотношение понятий "договор" и "сделка". Сделки могут быть одно-, двух- или многосторонними. Иными словами, всякий договор является сделкой, тогда как не всякая сделка - договором. Поэтому к договорам применяются правила об условиях действительности сделок, об основаниях признания их недействительными и наступающих в таких случаях последствиях, а также другие положения о сделках.

Соотношение понятий "договор" и "обязательство". Договор является соглашением, сделкой, порождающей обязательство, обязательство, в свою очередь, является разновидностью гражданских правоотношений, которые могут возникнуть не только по договору, но и по другим основаниям (по закону, из причинения вреда). Таким образом, общие нормы об исполнении обязательств, о способах их исполнения, об ответственности за их нарушение применяются и к договорам. При этом для договора имеют значение и специальные нормы о порядке его заключения, основаниях изменения, расторжения и др.

Договор может быть заключен в следующих формах : устной, письменной, нотариально удостоверенной.

Правила о форме, предусмотренные для совершения сделок, распространяются и на договоры.

Письменная форма представляет собой:

составление одного документа, подписанного сторонами;

обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, от кого исходит документ.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, с этого же момента договор подлежит исполнению. Моментом заключения договора является момент:

достижения согласия по существенным условиям (консенсуальный договор);

передачи имущества или совершения иного действия (реальный договор).

Стороны могут предусмотреть, что условия договора применяются и к отношениям, которые возникли ранее заключенного договора.

Истечение срока действия договора еще не влечет прекращения обязательств сторон по этому договору. Вместе с тем законом или договором может быть предусмотрена такая возможность. В любом случае окончание срока действия договора не является основанием освобождения от ответственности за его нарушение.

Виды договора:

двухсторонний - в договоре участвует две стороны, существует встречность их прав, многосторонний - в договоре участвуют более двух сторон, отсутствует встречность их прав (у каждой стороны возникают права и обязанности по отношению ко всем остальным сторонам);

возмездный - договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление (договор купли-продажи), безвозмездный - договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой без получения платы или иного встречного предоставления (договор дарения);

реальный - договор, который считается заключенным с момента передачи имущества или совершения иного действия;

консенсуальный - договор, который считается заключенным с момента достижения соглашения сторонами по его существенным условиям.

Принципы действия договора.

Свобода договора означает право субъектов гражданских правоотношений вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения любого типа. Свобода договора означает , что:

1. Стороны договора самостоятельно определяют, с кем вступать в договорные отношения и вступать ли в них вообще. Понуждение к заключению договора допускается лишь в случаях, прямо оговоренных в законодательстве или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны сами определяют вид договора, который они будут использовать. Причем перечень видов договоров, предусмотренных ГК РФ, не является исчерпывающим. В случае, если ни один из них стороны не устраивает, они могут использовать свой собственный вид договора. Единственное условие - такой договор не должен противоречить основным принципам гражданского права. Возможно также использование так называемой смешанной формы договора, который содержит в себе условия различных видов договоров, предусмотренных ГК РФ.

3. Стороны сами определяют условия договора по своему усмотрению.

Договор не может противоречить законам и иным правовым актам, действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные правила, чем те, которые действовали при его заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, за исключением случаев, когда в законе установлено, что его действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Система договорных отношений считается одним из ключевых гражданско-правовых институтов, центральным звеном в структуре частного права. Договоры, являясь наиболее многочисленной группой юридических фактов, играют важнейшую роль в социально-экономической жизни государства. Рассмотрим далее специфику правового регулирования договорных отношений.

Актуальность рассматриваемого вопроса

Договор - продукт взаимного согласия гражданско-правовых субъектов. В этой связи его необходимо рассматривать как инструмент саморегулирования в рамках экономического обмена, основанного на независимости и равенстве участников товарного оборота. С помощью договоров оптимизируются сложные экономические процессы, протекающие и в ходе производственно-хозяйственной, и распределительной деятельности.

Значение договорно-правовых отношений настолько велико, что в законодательстве предусматриваются инструменты, обеспечивающие выполнение сторонами обязательств в принудительном порядке. Если какой-либо участник не соблюдает условия соглашения, контрагент может применить специальные меры через институты судебной власти.

Субъекты

Стороны договорных отношений - участники сделки, заключающие соглашение и принимающие на себя определенные взаимные обязанности. В качестве субъектов могут выступать как отдельные физлица, так и их группы, объединенные по разным признакам.

В число первых включаются не только граждане РФ, но и иностранцы, лица без гражданства. Во вторую группу входят юридические лица. Они также могут быть российскими или зарубежными. Кроме того, есть еще одна группа участников договорных отношений - это Российская Федерация, ее субъекты и муниципалитеты.

Классификация

Виды договорных отношений различаются по разным признакам. В зависимости от числа участников, выделяют одно-, двух- и многосторонние сделки. В ряде случаев соглашения являются элементом многоуровневой комбинации, в которой участвует большое количество лиц. При этом существуют разные способы оформления договорных отношений. Это может быть заключение нескольких двусторонних или одного многостороннего соглашения, в котором у каждого конкретного участника возникают определенные индивидуальные обязательства.

Договоры также различаются по:

1. Предмету.
2. Характеру распределения обязанностей и прав.
3. Моменту оформления.
4. Условию, определяющему момент возникновения/прекращения прав и обязанностей.
5. Отсутствию/наличию встречного удовлетворения.
6. Способу определения договорных отношений.

В законодательстве предусмотрены самые разные виды договорных отношений. Каждый из них имеет свою специфику, однако все они подчиняются определенным единым принципам и правилам. В нормах также предусматриваются формы договорных отношений. Соглашение между участниками может быть заключено устно или письменно. В законодательстве специально оговариваются случаи, в которых может использоваться та или иная форма. К примеру, договор отчуждения объекта недвижимости всегда оформляется в письменной форме. Более того, он подлежит обязательной госрегистрации.

Нюансы правового регулирования договорных отношений

В качестве основания для возникновения договора выступает, как правило, взаимное согласие сторон. Между тем в законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда при наступлении определенных обстоятельств участники обязаны оформить соглашение.

Примером может служить регулирование договорных отношений между банковской организацией и ее клиентом. Банк должен заключить соглашение на обслуживание счета с субъектом, обратившимся с соответствующим предложением. При этом договорные отношения возникают на условиях, объявленных организацией для конкретного вида счета и соответствующих требованиям, закрепленным в законе. Соответствующие положения присутствуют в ГК, в ст. 846, п. 2.

В соответствии с действующим законодательством, коммерческое предприятие не может отказаться от оформления публичного договора, если у него есть возможность предоставить контрагенту соответствующий товар, услугу или выполнить работу. При разбирательстве дел по искам потребителей о принуждении таких организаций к заключению публичного соглашения (по статье 426 ГК) следует принимать во внимание, что доказывание невозможности передать потребителю продукцию, оказать необходимую услугу или выполнить работу возлагается на коммерческое предприятие.

Принцип свободы договора

Соглашение - волевой акт. Но он наделен рядом специфических особенностей. Договорные отношения - это не разрозненные действия участников, а единое волеизъявление, отражающее их общие намерения. Чтобы их сформулировать и закрепить в соглашении, оно должно быть свободно от любого внешнего воздействия. В этой связи организация договорных отношений выстраивается на основе целого ряда правил, закрепленных в 421 статье ГК. Они обеспечивают реализацию принципа свободы договорных отношений. Он состоит в следующем:

1. Все участники оборота свободны решать вопрос о целесообразности заключения соглашения. Принуждение к оформлению сделок не допускается. Вместе с тем в законодательстве, как выше уже говорилось, предусмотрены случаи, когда заключение договора обязательно.
2. Стороны свободны и в выборе числа контрагентов в конкретной сделке, и в персональном их выборе.
3. Субъекты вправе самостоятельно определить тип договорных отношений, в какие они вступают. К примеру, при отчуждении имущества участники могут выбрать, какое соглашение им заключать: мены, дарения, купли-продажи. Более того, выбрав конкретный тип договора, субъекты вправе включить в него элементы других видов сделок. В этом случае говорят о смешанных соглашениях. Их исполнение регламентируется общими правилами и специальными нормами о договорах, элементы которых присутствуют в таком смешанном соглашении. Стоит также сказать, что субъекты могут вступить в гражданские договорные отношения, не предусмотренные в законодательстве. Однако при этом условия сделки не должны противоречить нормам российского права.
4. Стороны вправе по взаимному согласию устанавливать любые условия сделки. В частности, участники свободны в определении объемов и порядка поставок товара, его стоимости, правил оплаты, сроков выполнения обязательств и пр. Исключение предусмотрено для тех случаев, в отношении которых в законе или ином правовом акте предписывается обязательное включение в договор какого-либо условия.

Ограничение

Оно предусмотрено в 422 статье ГК. Ограничение принципа свободы договорных отношений состоит в том, что любое заключаемое соглашение должно соответствовать правилам, установленным в законодательстве и других нормативных актах и обязательным для соблюдения сторонами. Другими словами, условиями сделки должен обеспечиваться баланс интересов.

Его составляют условия, определяющие действия контрагентов, требования к срокам и порядку их осуществления. Они могут также устанавливать обязанность сторон не совершать каких-либо действий в интересах самих контрагентов или третьих лиц, не являющихся субъектами отношений. В этом случае необходимо соблюсти важное требование - ограничение не должно противоречить действующим нормам и не ущемлять интересы других лиц. В качестве примера можно привести соглашение о неотчуждении какого-либо имущества до наступления определенного момента (допустим, до того времени, как приобретатель не отыщет необходимых для покупки средств).

Предмет сделки

В зависимости от него, выделяют договорные отношения, в рамках которых:

1. Происходит передача имущества. Материальные ценности могут передаваться в собственность (купля-продажа) или пользование (аренда).
2. Предоставляются услуги. Они могут быть возмездными (за плату) или безвозмездными.
3. Выполняются работы.
4. Используются продукты интеллектуального труда.

Классическими видами договоров, предметом которых является передача имущества, выступают купля-продажа, обмен, аренда, дарение, ссуда, заем, наем.

Отличие между оказанием услуг и выполнением работ выявляется по отсутствию/наличию овеществленного результата. Стоит сказать, что в ГК, в отличие от НК, это положение не закрепляет, хотя и обеспечивает реализацию данного различия в конкретных договорных формах на практике. Потребление услуги происходит при ее оказании. При этом должник (исполнитель) не должен передавать кредитору (заказчику) конкретный результат, он только должен осуществить определенные действия. Среди договоров, предметом которых является производство работ, можно отдельно выделить соглашения на выполнение опытно-конструкторских, научно-исследовательских, технологических операций, в которых вообще может и не быть положительных результатов.

Риск отсутствия какого-либо результата лежит всегда на заказчике. В отличие от договоров на выполнение работ, соглашения об оказании услуг всегда должны иметь положительные последствия. Соответственно, в случае их отсутствия договор будет признан неисполненным. Из-за того, что результат всегда является неовеществленным, качество оказания услуги всегда зависит от исполнителя. Другими словами, услуги всегда персонифицированы.

Момент заключения соглашения

В зависимости от него, различают Для заключения последнего необходимо взаимное согласие субъектов по существенным условиям. В реальном договоре для возникновения обязанностей и прав необходимо, кроме согласования содержания сделки, передать конкретную вещь.

Обязанности и права по договору займа возникают не в момент достижения согласия по существенным условиям, а после передачи оговоренной денежной суммы или других родовых вещей в установленном сторонами количестве. Подобное положение действует и в отношении Обязанности и права по нему возникают после передачи вещи лицу, ответственному за ее сохранность. После согласования всех условий хранитель может требовать от второго участника предоставления этой самой вещи. В свою очередь, поклажедатель не может требовать от хранителя исполнения условий сделки до предоставления ему ценностей (к примеру, обеспечить надлежащие условия хранения).

В число реальных договоров, кроме хранения и займа, входят соглашения о доверительном управлении, ссуде, перевозке грузов.

Сделки под условием и обычные соглашения

В договорах под условием субъекты правоотношений ставят прекращение либо возникновение обязанностей и прав в зависимость от обстоятельств, о наступлении которых достоверно заранее неизвестно. Такие соглашения именуются также условными. Если в зависимость ставится возникновение обязанностей и прав, то обстоятельства называют отлагательными, если прекращение - отменительными.

Участники таких договорных отношений должны принимать во внимание ряд нюансов:

1. Оговариваемые обстоятельства могут не наступить.
2. Условия не должны возникнуть в обязательном порядке.
3. Соглашение можно заключить и без условия, т. е. зависимость от обстоятельства включается в содержание договора по усмотрению сторон.

В таких сделках добросовестности участников уделяется повышенное внимание. Ни одна сторона не должна оказывать влияние на наступление или ненаступление оговоренных обстоятельств. В зависимости от того, кто из субъектов к своей выгоде посодействовал или воспрепятствовал возникновению условия, оно признается ненаступившим или наступившим соответственно. Другими словами, если возникновению обстоятельства недобросовестно содействовал субъект, которому это выгодно, то условие будет считаться ненаступившим. При этом не будет иметь значения, только ли действиями (усилиями) этого участника вызвано появление оговоренных факторов. Главное, чтобы между действием и последствием была связь.

Безвозмездные и возмездные договорные отношения

Выше уже указывался признак, по которым они отличаются. В возмездных договорных отношениях предполагается плата либо другая компенсация за выполнения стороной принятых на себя обязанностей. В безвозмездных соглашениях она не предоставляется.

В законодательстве подразумевается по умолчанию, что все договоры являются возмездными, если из закона, других нормативных документов, содержания или сути соглашения не следует иное. Примерами безвозмездных договоров являются дарение и ссуда.

В первом случае имеет место бесплатная передача в собственность вещь либо имущественное право, освобождение от обязательства перед кредитором или третьими лицами. Необходимо сказать, что в законе установлены определенные ограничения. В частности, безвозмездные договоры не могут заключаться между коммерческими организациями. Исключение составляет дарение вещей, стоимость которых не больше 3 тыс. руб. Об этом говорится в п. 1 575 статьи ГК. Учитывая это положение, коммерческие организации могут заключать только возмездные договоры дарения. При этом в качестве предмета реальных соглашений не может стать обещание предоставить вещь, с которой связывается возникновение обязательств в целом (как при ссуде, к примеру).

УДК 347.256 М.В. СВИСТУНОВА

аспирант, кафедра гражданского права, Уральский государственный юридический университет E-mail: [email protected]

UDC 347.256 M.V. SVISTUNOVA

Graduate student, Department of civil law, Ural State Law

E-mail: [email protected]

ДОГОВОРНЫЙ ХАРАКТЕР ОСНОВАНИЙ УСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В ПРОЕКТЕ ИЗМЕНЕНИЙ

В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

THE CONTRACTUAL NATURE OF THE GROUNDS FOR THE ESTABLISHMENT OF BUILDING RIGHTS IN THE DRAFT AMENDMENTS TO THE CIVIL CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION

В настоящей статье исследуется правовая природа договора установления права застройки - нового вещного права, предложенного Концепцией развития гражданского законодательства. Автор анализирует положения Проекта изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, зарубежное и советское законодательство, проводит сравнение договорных конструкций аренды и права застройки.

Ключевые слова: право застройки, суперфиций, ограниченные вещные права, договор установления права застройки, Проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

The article is devoted to the legal nature of the contract establishing the building right - new real right presented in The Conception of Development of Civil Legislation. The author analyzes the provisions of the Draft amendments to the Civil code of the Russian Federation, foreign and Soviet legislation, compares contractual structures of the lease and the building right.

Keywords: the building right, superficies, limited real rights, building right contract, Draft amendments to the Civil code of the Russian Federation.

Право застройки - вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки. Подобное целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют его сущность . Как следует из содержания п.4 ст.300 Проекта изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Проект, Проект ГК РФ) , право застройки должно устанавливаться на договорной основе. Данный договор поименован в Проекте ГК РФ как договор об установлении права застройки.

Таким образом, по мнению авторов законопроекта, возникновение права застройки, то есть ограниченного вещного права, обусловлено наличием договорных отношений, поскольку, в силу положений ст.154 и ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение двух сторон об установлении права ограниченного пользования является ничем иным, как заключением соответствующего договора . По мнению некоторых комментаторов гражданского законодательства, право ограниченного пользования, к которому относится и право застройки, - это единственное ограниченное вещное право из числа перечисленных в ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, кото-

рое возникает по общему правилу из договора .

Рассматривая правовую природу договора установления права застройки, необходимо отметить, что этот вид договора специально поименован в Проекте ГК РФ, а в ст.300.2 Проекта перечислены существенные условия этого договора, среди которых указаны: условия о земельном участке, о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, - также о характеристиках возводимого здания или сооружения. Таким образом, по мнению авторов законопроекта, данный договор является самостоятельным видом договора, со своей индивидуальной правовой природой, то есть, не относится к категории смешанных договоров.

Надо отметить, что в Проекте ГК РФ не предложено определения договора установления права застройки, но из указания на существенные условия данного договора следует, что данный вид договора является консенсуальным, то есть, права и обязанности сторон возникают с момента достижения согласия по всем существенным условиям договорных отношений. Последующее строительство и его передача как объекта строительства собственнику земельного участка по истечении срока права застройки являются ничем иным, как исполнением заключенного в установленном порядке договора установления права застройки. Договор

© М.В. Свистунова © M.V. Svistunova

носит возмездный характер, поскольку предусматривает встречное исполнение обязательств. Можно предположить, что договор является двусторонним, сторонами являются лицо, имеющее право застройки, и собственник земельного участка.

Для определения правовой природы договора установления права застройки представляется необходимым определить место данного договора в существующей системе гражданско-правовых договоров.

Традиционно в науке гражданского права все имеющиеся гражданско-правовые договоры подразделяются на несколько основных групп, среди которых можно выделить: отношения по отчуждению имущества или имущественных прав; отношения по передаче имущества или имущественных прав во владение и (или) пользование; отношения, связанные с выполнением работ (оказанием услуг); и отношения, возникающие из образования разного рода коллективных организаций (общецелевые договоры) .

Стоит отметить, что определение типологии договора застройки имеет не только теоретическую, научно-познавательскую ценность, но и возможную практическую значимость в случае принятия Проекта, так как отнесение договора к тому или иному типу уже существующих договорных отношений или выделение его в самостоятельный договорной тип будет обуславливать применение тех или иных гражданско-правовых норм, норм специального законодательства при заключении, изменении, исполнении, расторжении договора.

Стоит согласиться с замечанием Е.В. Лапутевой о том, что, «определение правовой природы договора необходимо для того, чтобы установить, во-первых, признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и, во-вторых, признаки, которые в рамках единого целого отличают одни договорные отношения от других» .

Исходя из указанных принципов, договор застройки необходимо отнести к группе договоров, регулирующих отношения по предоставлению имущества или имущественных прав во владение и (или) пользование. Из определения права застройки, приведенного в ст. 300 Проекта, следует, что данное право является правом владения и пользования чужим земельным участком, то есть, одно лицо уполномочивает другое на владение и пользование земельным участком. В своей монографии Ю.В. Романец к данной категории договоров относит договор аренды, договор найма жилого помещения, договор безвозмездного пользования (ссуды) и договор коммерческой концессии . В то же время, договор установления права застройки имеет самостоятельный характер, поскольку возникновение договорных отношений по установлению права застройки обусловлено целью строительства зданий и сооружений. Данное обстоятельство роднит данный вид договора с договором строительного подряда, хотя договоры имеют разную правовую природу.

Договор установления права застройки носит возмездный характер, поскольку предусматривает плату за

предоставляемое право (ст.300.4 Проекта). Так же как и договоры вышеуказанной группы, договор застройки предусматривает предоставление имущества во временное владение и пользование, не лишающее лицо, предоставляющее имущество или имущественное право во владение и (или) пользование, права собственности. Данный признак указывает на направленность договорных отношений, обусловленных временным владением и пользованием чужого имущества на договорных основаниях.

Таким образом, можно утверждать об идентичности правовой природы договора установления права застройки правовой природе группы договоров о предоставлении имущества (имущественных прав) во временное владение и (или) пользование. Данный вывод подтверждается и другими современными исследователями, указывающими на то, что договор права застройки фактически заменяет собой договор аренды . В связи с этим при исследовании особенностей договора установления права застройки будет уместным использовать его сравнение со сходной правовой конструкцией договора аренды.

Проводя сравнение договорных конструкций аренды и права застройки, в первую очередь обращает на себя внимание отсутствие в последнем указаний на субъектов договорных правоотношений. В договоре аренды в качестве субъектов указаны арендодатель и арендатор. Стоит отметить, что в последнем легитимном установлении права застройки в отечественном законодательстве, а именно в ст.73 Гражданского кодекса РСФСР, введенного в действие в 1922 году , в качестве первого существенного условия указано наименование договаривающихся сторон. В качестве субъектов договорных отношений указаны коммунальные отделы как представители собственника земельного участка - государства с одной стороны, и физические и юридические лица - застройщики, с другой стороны. В предлагаемом Проекте такого положения нет.

Проводя сравнение договора права застройки с договором аренды, необходимо отметить, что основанием или условием для возникновения договорных отношений является нахождение объекта аренды в собственности или ином управомачивающем состоянии у арендодателя. Представляется, что предлагаемое нормативное регулирование права застройки должно быть дополнено положением о том, что право установления права застройки земельного участка принадлежит его собственнику. К примеру, ст.413 Гражданского кодекса Украины предоставляет право установления права застройки исключительно собственнику земельного участка . Установителями права застройки, на наш взгляд, могут быть также лица, управомоченные законом или собственником устанавливать право застройки.

Таким образом, первым условием для договорного установления права застройки является нахождение земельного участка в собственности лица, устанавливающего такое право, либо предоставление такого права иному лицу собственником или законом.

В отношении второго субъекта - «застройщика» (в терминологии Гражданского кодекса РСФСР 1922 года) также необходимо установить условия его участия в договорных отношениях. Согласно ст.300.1 Проекта лицо, имеющее право застройки, обязано возвести на предоставленном для застройки земельном участке здания и сооружения. При этом необходимо отметить, что право застройки предоставляется не только для возведения объектов, но и их последующей эксплуатации. В связи с этим возникает вопрос о наличии у застройщика права на строительство в предусмотренных градостроительным законодательством случаях и эксплуатации возведенных объектов строительства.

Стоит согласиться с мнением о том, что сфера применения института застройки не исчерпывается жилищным строительством, поскольку конструкция права застройки может быть применена и при возведении и (или) эксплуатации офисных и торговых зданий, и для организации промышленных площадок . Получение права длительного использования земельного участка под застройку без единовременной компенсации его рыночной стоимости обеспечит повышенную востребованность института застройки у предпринимателей на первоначальном этапе развития бизнеса, особенно малого и среднего. Тем не менее, наличие разрешения на строительство и эксплуатацию объектов является довольно актуальным для установления права застройки для возведения жилищных объектов или объектов природопользования, относящихся к объектам капитального строительства. Стоит добавить, что в качестве существенного условия договора установления права застройки в Проекте ГК РФ указаны характеристика возводимого здания или сооружения, из чего можно сделать вывод о необходимости соответствия данных характеристик требованиям градостроительного и природоохранного законодательства.

Кроме того, действующее гражданское законодательство предъявляет к собственнику земельного участка требование о соблюдении градостроительных норм и правил при самостоятельной застройке принадлежащего ему земельного участка (ч.1 ст.263 Гражданского кодекса Российской Федерации). Эти же требования сохраняются при передаче права застройки собственником иному лицу - застройщику по договору установления права застройки.

Разрешение на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства регламентируется ст.51 Градостроительного кодекса и представляет собой процесс согласования строительства предполагаемого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории. При этом стоит отметить, что согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется при возведении таких объектов, как гараж, который будет использоваться в непредпринимательских целях, киоски, навесы и других, не признаваемых объектами капитального строительства. Поскольку целью инициаторов Проекта было

упрощение условий для строительства именно жилых зданий, представляющих собой объекты капитального строительства, то получение разрешения на строительство будет, скорее всего, обязательной процедурой. Таким образом, если строительство будет осуществляться не силами самого застройщика, а с помощью сторонних организаций, заключению договора установления права застройки должно предшествовать заключение договора строительного подряда застройщика со строительной организацией, с разработкой и согласованием необходимой технической документации.

Кроме того, возведение объекта на земельном участке может быть сопряжено с необходимостью соблюдения норм природоохранного, земельного, водного законодательства и законодательства о недрах. Стоит согласиться с мнением Е.С. Болтановой о том, что в качестве предпосылок, или условий застройки земель можно выделить требования природоресурсного, природоохранного, градостроительного, гражданского законодательства .

Стоит предположить, что на стороне застройщика может выступать любое лицо, заинтересованное в возведении и эксплуатации объекта строительства на основании права застройки. Поскольку лицо, обладающее правом застройки, может привлекать к строительству и эксплуатации объекта сторонние организации, оно может не обладать необходимыми разрешениями на строительство и эксплуатацию. Тем не менее, представляется, что при заключении соглашения по установлению права застройки застройщик должен обладать необходимым комплектом документов, подтверждающих его, или привлекаемых им организаций, разрешение на строительство и эксплуатацию возводимых объектов в случаях, предусмотренных градостроительным, природоохранным и природоресурсным законодательством. Возведение объекта без необходимых разрешений позволит отнести его к разряду самовольных построек.

Таким образом, следующим условием для установления права застройки является наличие у собственника земельного участка или у застройщика разрешения на строительство и эксплуатацию возводимого объекта в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В качестве решения можно предложить вариант, согласно которому собственник земельного участка или лицо, уполномоченное им, при заключении соглашения об установлении права застройки распределяют с застройщиком бремя получения необходимых разрешений на строительство и эксплуатацию возводимого объекта.

Закрепление договора как основания установления права застройки в Проекте ГК РФ приводит к появлению целой системы его основных условий, определяющих правовую природу данной договорной конструкции. Так, согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу существенных условий установления права застройки относится только условие о предмете: договор должен содержать признаки,

позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается право застройки, в данном случае земельный участок.

Рассматривая вопрос об отнесении платы за право застройки к числу существенных условий, стоит отметить, что возмездность играет немаловажную роль во взаимном выполнении сторонами возложенных на них обязательств. Поскольку договор установления права застройки носит срочный характер, застройщику предоставляется возможность удовлетворить временную потребность во владении и пользовании земельным участком, а собственник этого земельного участка имеет право требовать от застройщика внесения соответствующей платы. Тем самым собственник земельного участка получает встречное обогащение.

В то же время представляется, что предложенная в ст.300.4 Проекта ГК РФ конструкция возмездного договора установления права застройки не свидетельствует о том, что положение о цене за право застройки является обязательным условием данного вида договора. Указание в ст.300.2 Проекта на платность права застройки как существенного условия придает договору характер возмездного. По мнению автора, использование термина «плата», а не «цена» говорит только о платности или возмездности договорных отношений, а не об обязательном установлении в договоре размера этой самой платы или цены за право застройки. То есть, понятие «цена» как размер платы не указано в данной норме Проекта в качестве существенного условия. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что цена не является существенным условием данного вида возмездного договора. По крайней мере, об этом свидетельствует сложившаяся судебная практика по таким возмездным договорам, как договор купли-продажи и поставки. В частности, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 октября 1998 года № 981/98 и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 октября 2001 года № 817/01 не содержат прямого указания на то, что отсутствие в договоре поставки или другом возмездном договоре условия о цене приведет к несоблюдению требований статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Можно предположить, что в приведенных судебных актах суд, указывая на цену, определяет ее в качестве категории возмездности договора, а не условия, при отсутствии которого договор считается незаключенным. В противном случае норма, изложенная в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, утрачивает практическую пользу. Возможность применения пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса

Российской Федерации к договору поставки подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 13 мая 2008 года № 2745/04, что еще раз подтверждает вышеуказанный тезис. Также стоит обратить внимание на возможность установления судом размера платы, то есть цены за право застройки, при недостижении сторонами согласия по данному условию. Если признавать данное условие существенным, у суда нет возможности устанавливать условия незаключенного договора.

Плата по данному договору может быть осуществлена в предоставлении собственнику земельного участка помещений в возводимом объекте строительства на праве собственности или праве владения и (или) пользования. В этом случае плата за предоставленное право застройки не имеет ценового или обезличенного выражения.

Рассматривая следующее условие, указанное в качестве существенного, а именно срок права застройки, необходимо отметить следующее. В Концепции право застройки предусматривается срочным: от 50 до 199 лет. В Проекте ГК РФ данное условие изложено по-другому: право застройки устанавливается на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет. При этом существует оговорка о том, что если установленный срок составляет более 100 лет, он считается равным 100 годам. Предлагаемая норма не содержит оговорки на тот случай, если стороны не пришли к соглашению об установлении срока договора. Возможно ли в таком случае обращение в суд с требованием об установлении права застройки и какими критериями должен руководствоваться суд при определении срока застройки?

В целом, изложенная в Проекте ГК РФ формулировка договора установления права застройки представляется крайне неудачной, так как не позволяет судить о правовой природе и содержании данной договорной конструкции. Так, например, не вполне ясна предлагая формулировка «условия о земельном участке». Что включают в себя эти условия? Кадастровый номер? Кадастровую стоимость? Рыночную стоимость? Площадь? Состав почвы и недр под земельным участком? Права (собственность, владение, пользование) и обременения земельного участка? Правообладателя (физическое лицо, юридическое лицо, публичное образование)? Представляется, что необходимо легитимное толкование понятия «условия о земельном участке».

Место возводимого объекта на земельном участке как существенное условие права застройки также вызывает сомнения, поскольку, во-первых, ограничение права застройщика на выбор места для возведения объекта на переданном ему земельном участке не позволяет утверждать о полноценном праве владения и пользования, и, во-вторых, в случаях строительства объектов недвижимости выделение правообладателем земельного участка конкретного места под строительство, не прошедшее впоследствии архитектурно-градостроительного

утверждения, практически лишает застройщика возможности реализовать свое право застройки.

Следующим положением в предлагаемом проекте является обязательная регистрация сведений о праве застройки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Рассматривая данное обстоятельство, необходимо отметить, что земельные участки, относящиеся у объектам недвижимости, в силу положений Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав) подлежат государственному учету в кадастре недвижимости.

Как указывалось в п.2.1 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.

Далее позиция законодателя по этому вопросу была разъяснена в Письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94, где указанные изменения мотивируются необходимостью устранения смешения различных видов регистрации, когда государственной регистрации подлежали не только сами права или обременения прав на земельные участки, но и основания возникновения права или обременения, то есть, государственной регистрации подлежали и сделки с земельными участками. На практике это приводило к фактическому дублированию сведений о земельных участках как объектах недвижимости. Отмена такого дублирования, по мнению разработчиков, создаст необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Следовательно, для вновь возникающих правоотношений требования об обязательной государственной регистрации сделок с земельными участками, равно как и с иным недвижимым имуществом, впредь применению не подлежат.

Первый этап на пути отмены государственной регистрации сделок с землей заключался в принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которым Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 8.1, устанавливающей новые правила регистрации недвижимого имущества. Самым примечательным в этом Законе был п.8 ст.2, в котором говорилось, что правило о регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению с момента вступления указанного Закона в силу.

Стоит отметить и следующий блок поправок в гражданское законодательство, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ. Ранее действовавшая редакция ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывала осуществить государственную регистрацию сделок с землей, равно как и с другим

недвижимым имуществом, в силу положений ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о государственной регистрации прав. На сегодняшний день обязанность осуществить государственную регистрацию сделки должна быть специально оговорена в законе, при этом правовые последствия по такой сделке наступают только после ее государственной регистрации (Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как разъяснено в вышеуказанном Письме комитета ГД от 22.01.2013 г., отказ от государственной регистрации сделок с земельными участками не влечет прекращения государственной регистрации ограничения или обременения прав на земельные участки. Обременение права на земельный участок, в том числе и правом застройки, имеет существенное значение не только для собственника земельного участка, но и для третьих лиц, в том числе для потенциальных покупателей этого земельного участка.

Возвращаясь к сравнению с договором аренды, необходимо отметить положение ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски). Представляется, что данные вещно-правовые способы защиты могут быть применены и обладателем права застройки.

Таким образом, установление права застройки, обременяющего земельный участок, должно подлежать обязательной государственной регистрации.

По мнению автора, затрудняет восприятие договорного характера права застройки использование такого словосочетания, как «установление права». Дефиниция «установление» воспринимается не как договорная, кон-сенсуальная, а как волевая, императивная, когда право устанавливается либо решением органа власти, либо решением суда. Для договорных отношений более характерным является применение терминов «определение», «предоставление» и т.п. Представляется, что термин «установление» использовался авторами законопроекта исходя из ситуации, когда на земельном участке уже находится какой- либо объект, не принадлежащий на праве собственности собственнику земельного участка, для которого необходимо установить правовое основание его нахождения на земельном участке. Частично это прослеживается в предложенном авторами законопроекта установлении судом размера платы за право застройки при недостижении сторонами согласия об этом. С другой стороны, использование термина «установление» связано с вещно-правовым характером самого права застройки в его традиционном понимании. Рассматривая право застройки как ограниченное вещное право, как обременение права собственности, применение терми-

на «установление» относительно обременения является наиболее логичным и обоснованным. В то же время, «установление» наиболее соответствует констатации уже свершившегося факта или явления, в то время как «предоставление» направлено на достижение каких-либо обстоятельств в будущем.

Также согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По этому основанию принято делить договоры на консенсуальные и реальные. Пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - это консенсуальный договор. Если же необходимым условием заключения договора является передача имущества или денег, возникает конструкция реального договора (п. 2 указанной статьи). Установление же факта не связано с каким-либо достижением согласия сторонами по каким-либо условиям. Установление фактов, имеющих юридическое значение, а установление факта обременения права собственности относится именно к таким фактам, вообще не предусматривает какого- либо спора о праве. Применительно к договорным отношениям можно говорить лишь об установлении факта наличия этих самых договорных отношений, но не о условиях и основаниях, на которых были достигнуты эти самые договорные отношения.

В связи с этим представляется более целесообразным говорить о «предоставлении», а не об «установлении» права застройки в контексте договорного характера отношений субъектов данного права, к которым относятся собственник земельного участка, обладающий правом застройки в силу ст.263-264 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лицо, которому это право «предоставляется» собственником, либо «устанавливается» судом, исключая в таком случае договорной характер отношений между собственником и лицом, которому такое право «устанавливается».

В результате проведенного исследования можно утверждать, что договор установления права застройки предлагается консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Поскольку этот вид договора предлагается специально поименованным, то его нельзя отнести к смешанным договорам. В качестве объекта данного договора выступает недвижимое имущество - земельный участок. Предмет договора составляет обременение права собственности на данный земельный участок специальным вещным правом - правом застройки.

Рассматривая направленность данного вида договора как системный признак, установлено, что по своей направленности - предоставлении объектов гражданских прав во временное владение и пользование, договор относится к соответствующей группе: договор аренды, договор найма жилого помещения, договор безвозмездного пользования (ссуды) и договор коммерческой концессии.

В то же время, данный договор имеет самостоятельный характер, поскольку установление договорных отношений по установлению права застройки обусловлено особой целью - строительством зданий и сооружений. Данное обстоятельство роднит данный вид договора с договором строительного подряда, но имеет совершенно иную правовую природу, отличную от подрядной.

Проводя сравнение договора права застройки с договором аренды, можно отметить, что основанием или условием для возникновения договорных отношений является нахождение объекта аренды в собственности или ином управомачивающем состоянии у арендодателя. Предлагаемое нормативное регулирование права застройки должно быть дополнено положением о том, что право установления права застройки земельного участка принадлежит его собственнику. Право застройки могут предоставить также лица, управомоченные на это законом или собственником.

При заключении соглашения по установлению права застройки застройщик должен обладать необходимым комплектом документов, подтверждающих его, или привлекаемых им организаций, разрешение на строительство и эксплуатацию возводимых объектов в случаях, предусмотренных градостроительным, природоохранным и природоресурсным законодательством. В качестве альтернативы предложен вариант, согласно которому собственник земельного участка или лицо, уполномоченное им, при заключении соглашения об установлении права застройки распределяют с застройщиком бремя получения необходимых разрешений на строительство и эксплуатацию возводимого объекта.

В целом, изложенная в Проекте ГК РФ формулировка договора установления права застройки представляется крайне неудачной, так как не позволяет судить о правовой природе и содержании данной договорной конструкции. Так, например, не вполне ясна предлагая формулировка «условия о земельном участке».

Место возводимого объекта на земельном участке как существенное условие права застройки также вызывает сомнения, поскольку, во-первых, как представляется, ограничение права застройщика на выбор места для возведения объекта на переданном ему земельном участке не позволяет утверждать о полноценном праве владения и пользования, и, во-вторых, в случаях строительства объектов недвижимости, выделение правообладателем земельного участка конкретного места под строительство, не прошедшее впоследствии архитектурно-градостроительного утверждения, практически лишает застройщика возможности реализовать свое право застройки.

Следующим положением в предлагаемом проекте является обязательная регистрация сведений о праве застройки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Как было установлено, право застройки является по сути обременением права собственности на земельный участок, в связи с чем оно должно подлежать обязательной государственной регистрации.

В работе высказано предположение, что такие вещно-правовые способы защиты, как виндикационный и негаторный иски, могут быть применены обладателем права застройки в силу сходности правовой природы договора аренды и договора установления права застройки.

По мнению автора, весьма затрудняет восприятие договорного характера права застройки использование такого словосочетания, как «установление права». Дефиниция «установление» воспринимается не как договорная, консенсуальная, а как волевая, императивная, когда право устанавливается либо решением органа власти, либо решением суда. Для договорных отноше-

ний более характерным является применение терминов «определение», «предоставление» и т.п. В связи с этим, представляется более целесообразным говорить о «предоставлении», а не об «установлении» права застройки в контексте договорного характера отношений субъектов данного права, к которым относятся собственник земельного участка, обладающий правом застройки в силу ст.263-264 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лицо, которому это право «предоставляется» собственником либо «устанавливается» судом, исключая в таком случае договорной характер отношений между собственником и лицом, которому такое право «устанавливается».

Библиографический список

1. БолтановаЕ.С. Застройка земель как особый вид правоотношений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 1. С. 36-45.

2. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. доп., стереотип. М.: Статут, 2002. 848 с.

3. Демкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 6. С. 6-14.

4. Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 6. С. 13-20.

5. Медведев С.Н. Правовая природа договора долевого участия в строительстве жилья // Проблемы гражданского права: Сборник научных статей. Ставрополь, СевКавТГУ, 2011, 226 с.

6. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.»). Документ утратил силу. // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.

7. Постатейный комментарий к части первой ГК РФ / А.Н. Гуев. М.: Инфра-М, 2000. 832 с.

8. Проект Федерального закона N 47538-6. «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС КонсультантПлюс.

9. РоманецЮ.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 496 с.

10. http://pravoved.in.ua/section-kodeks/82-gku/435-glava34.html (по состоянию на 17 октября 2014 г.).

1. Boltanova E. S. The land development as a special type of legal relationship // Property relationships in Russian Federation. 2014. № 1. Pp. 36-45.

2. Braginskiy M.I., Vitrianskiy V. V. Contract law. Book one: General provisions. Ed. supplementary, stereotype. M: Statute, 2002. 848 p.

3. DyomkinaA. V. Substitution of a land lease contract aimed at the construction for the building right contract: legislative development prospects // Property relationships in Russian Federation. 2013. № 6. Pp. 6-14.

4. Leontieva E.A. The building institute"s problems of another"s land in the modern Russian law // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2011. № 6. Pp. 13-20.

5. Medvedev S. N. The legal nature of share participation in housing construction contract // Civil legal issues: Collection of scientific articles. Stavropol, SevKavTGU, 2011, 226 p.

6. The Central Executive Committee"s decree of 11.11.1922 "About enactment of the Civil code of the R.S.F.S.R. (along with the Civil code of the R.S.F.S.R."). The document ceased to be in force.// SU R.S.F.S.R.. 1922. № 71. Clause 904.

7. Article-by-article commentary on the first part of the Civil Code of Russia / A.N. Guev. M.: Infra-M, 2000. 832 p.

8. The draft Federal law N 47538-6. "About amending parts one, second, third and fourth of the Civil code of Russian Federation and certain legislative acts of Russian Federation" (edition read by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation the first time 27.04.2012) // ConsultantPlus.

9. Romanets Yu.V. The system of contracts in the civil law of Russia: monography. 2nd ed., revised and updated. M.: Norma, Infra-M, 2013. 496 p.

10. http://pravoved.in.ua/section-kodeks/82-gku/435-glava34.html (as of October 17, 2014).