В силу приобретательской давности. Оформление собственности на земельный участок по приобретательной давности. Основание подачи иска
Недостатки законодательного регулирования в России земельных правоотношений привели к тому, что нередко участки земли, которыми владеют некоторые граждане на протяжении многих лет, а иногда и десятилетий, на практике, очень сложно оформить в собственность, получив на это соответствующее разрешение властей. Поэтому предусмотренный в российском Гражданском кодексе институт приобретательной давности весьма актуален на сегодняшний день.
С 2006 года у российских фирм и граждан появилась возможность признания в судебных инстанциях права собственности на участок земли посредством института приобретательной давности.
В статье 234 ГК указано, что владелец участка земли, юридически не являющийся собственником данного участка, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий своей собственной землей в течение пятнадцати лет, в итоге приобретает законное право собственности на данный участок земли.
Как следует из положений названной статьи ГК, субъектами правового института приобретательной давности могут выступать и граждане России, и юридические лица. Следовательно, Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений, а также российские регионы и муниципалитеты не вправе становиться субъектами прав собственности на участок земли посредством приобретательной давности.
В результате по данному основанию может оформляться только частная собственность на землю, а государственная или муниципальная собственность – нет.
Приобретение участков земли по давности владения сравнительно с иными объектами недвижимости имеет ряд правовых особенностей. Это объясняется тем, что по давности владения возможно возникновение лишь права частной собственности, однако далеко не все участки земли могут приобретаться в частную собственность организаций или физических лиц.
Прежде всего, это связано с ограничением на основании положений Земельного кодекса гражданской оборотоспособности некоторых участков земли и установлением законом в их отношении особых правил. В частности, участки земли не подлежат юридическому оформлению в частную собственность, если он изъяты из оборота земли или как-то ограничены в нем.
Право собственности на участки земли в силу правового института приобретательной давности может приобретаться на участки, формально принадлежащие на праве собственности какому-то другому лицу, либо на юридически бесхозяйную землю.
Условия приобретательной давности
Для оформления права собственности на землю, ссылаясь на приобретательную давность, требуется выполнение пяти условий:
1. Давность существования земельного владения – 15 лет . Исчисляться данный срок владения землей начинается в момент появления у правообладателя этого владения. Если же участок земли еще может быть истребован у его владельца юридическим собственником земли, то срок владения начинается уже по окончанию срока исковой давности.
2. Непрерывность владения землей . Данное условие, предусмотренное в российском гражданском кодексе, означает, что участок земли весь период (то есть минимум в течение указанных 15 лет) не выходил из владения конкретного лица, претендующего на оформление права собственности. Владение землей, которое то появляется, то прекращается, не влечет возникновение приобретательной давности на участок земли. Исключения составляют лишь те случаи, когда участок земли выбывал из законного владения помимо воли его правообладателя.
Стоит отметить, что непрерывность владения участком земли сохраняется при замене законного владельца его правопреемником (статья 234 пункт 3 ГК РФ). Правопреемство на землю устанавливается согласно нормам гражданского законодательства. Для физических лиц применяются чаще всего положения наследственного права. Однако и здесь есть нюансы. Поскольку наследодатель-владелец участка земли не являлся по юридическим документам собственником этого участка, то и оставить его по завещанию он не имел права. Поэтому правопреемство в указанной ситуации возможно лишь для наследников по закону.
Исходя из вышеуказанных норм, фактический владелец участка земли, претендующий на вступление в собственность в силу гражданско-правового института приобретательной давности, для расчета срока законного владения вправе присоединить к времени своего владения участком земли и срок владения этим участком, которое осуществлял его умерший родственник-наследодатель, при условии, что законный наследник вступил в наследство и продолжил пользоваться землей после смерти наследодателя.
Кроме того, непрерывность давностного владения сохраняется при передаче владельцем земли своего участка во временное владение третьему лицу.
3. Владение участком земли осуществляется лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным . Данное положение означает, что владелец земли должен извлекать для себя полезные свойства участка земли соответственно его назначению. К примеру, владелец использует участок земли, предназначенный для садоводства, для выращивания на нем сельскохозяйственных культур для своей семьи.
При установлении данного условия для приобретательной давности законодателем предполагается, что владение участком земли как своим собственным значит владение не по договору. Следовательно, положения статьи 234 российского Гражданского кодекса о приобретательной давности не должны применяться в ситуациях, когда владение землей происходит в результате договорных обязательств (хранения, безвозмездного пользования, аренды и других соглашений).
В судебной практике наиболее распространенным случаем, когда возможно использование института приобретательной давности для оформления собственности владельцем участков земли, является передача этих участков юридическим собственником иному лицу без надлежащего правового оформления.
К примеру, гражданин приобрел еще до введения в действие российского Земельного кодекса участок земли, но письменный сторонами сделки не был составлен, и регистрация прав, естественно, не производилась. Приобретатель, владеющий участком, был убежден, что купил землю, поскольку оплатил бывшему хозяину определенную денежную сумму, а тот освободил соответствующий участок земли. В реальности же формальным собственником данной земли остался прежний хозяин.
4. Открытость владения , означающая, что окружающие должны иметь потенциальную возможность наблюдать это владение правообладателя конкретным участком земли.
5. Добросовестность владения соответствующим участком земли . Под добросовестностью владения в данном случае подразумевается внутреннее убеждение владельца участка земли в законности и обоснованности своего владения. Если же фактический владелец земли знал, что участком владеет другой гражданин либо организация, и самовольно занял данный участок земли, то такое владение, даже осуществляемое на протяжении длительного времени, не может признаваться добросовестным.
Порядок оформления участка по приобретательной давности
Признание права собственности владельца участка земли в силу приобретательной давности происходит через суд.
Поскольку у фактического владельца земли нет документов, подтверждающих законное владение этой землей, он, согласно российскому Гражданскому кодексу (статья 234), может обратиться в судебные инстанции для признания своего права собственности.
Только после получения в ответ на соответствующее исковое заявление положительного решения суда и его вступления в силу, у владельца земли появляется основание для государственной регистрации приобретенного через суд права собственности на участок земли в силу давностного владения.
Нужно обратить внимание, что в постановлении судьи участок земли должен точно идентифицироваться. Это значит, что по документу можно совершенно точно определить, какой участок земли является объектом судебного постановления.
Для этого в решении указываются местоположение (адрес) этого участка земли, его категория, площадь и кадастровый номер. Если же данный участок земли еще не стоит на , то в регистрации прав собственности на него будет отказано.
Документы для регистрации прав
Для получения регистрационного свидетельства на участок земли, приобретенный в собственность в силу правового института приобретательной давности на основании постановления суда, нужна следующая документация:
- документ, подтверждающий оплату заявителем регистрационной пошлины в пользу государства;
- решение судьи, имеющее силу правоустанавливающей документации на участок земли;
- удостоверение личности заявителя;
- кадастровый паспорт и иные технические документы на оформляемый участок земли.
Выдача регистрационного свидетельства владельцу земли, вступившему в собственность на основании соответствующего судебного акта, не мешает в дальнейшем через суд оспаривать такую регистрацию права третьими лицами, считающими себя законными собственниками этого участка земли.
Комментарии (174)
Ирина | 2018/07/26
Здравствуйте! В 2006 г. приобрели дом с земельным участком, в договоре купли-продажи указано, что дом является неотъемлемой частью земельного участка, на котором он расположен.Хотели оформить в собственность, спустя несколько лет, подали запрос в кадастровую, выдали справку, что право собственности на данный участок никогда не оформлялось. В архиве нашли документ, что участок был выделен в 1964 г. именно под ИЖС, со сроком строительства не более 3 лет, в 1966 г. дом был построен и введен в эксплуатацию. На этом сведения заканчиваются. С чего начать процедуру оформления в собственность? Хотим произвести реконструкцию дома, но для получения разрешения на строительство нужно свидетельство о собственности на зем. участок.
admin | 2018/08/03
Здравствуйте Ирина! В данной ситуации вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности в судебном порядке, предоставив имеющиеся у вас документы.
Елена Николаевна | 2018/10/30
Здравствуйте. В 2005 году купила садовый участок с домом в садоводческом обществе, но договор купли – продажи не был составлен. Администрация сад. общества выдала мне членскую книжку для уплаты взносов, сменили фамилию прежних хозяев на мою. Все эти 13 лет легально использую сад – огород по назначению: сажаю, выращиваю, собираю урожай, делаю работы по обустройству данного участка, сделала полы в доме, провела электричество, с соседями дружны. В конце сезона 2018года, администрация заявила, что участки необходимо зарегистрировать в собственность, выдала справку об уплате членских взносов с 2005 по 2018гг.. Имеется распоряжение главы администрации о принятии отказа от права собственности на земельный участок от прежнего хозяева. С чего мне начать, как правильно мне поступить или лучше подождать и оформить собственность на земельный участок по приобретательной давности? Спасибо.
admin | 2018/11/07
Здравствуйте Елена Николаевна! В вашей ситуации наиболее беспроигрышным вариантом для вас будет оформление права собственности в судебном порядке на основании статьи 234 Гражданского кодекса РФ (приобретательская давность), поскольку изначально вами не были соблюдены условия о письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества и обязательной последующей государственной регистрации такого имущества в Росреестре.
Дарья | 2018/11/04
Здравствуйте! Пишу вам по такому делу: Мои бабушка и дедушка (не родной) жили всю жизнь, как сожители. Вместе начали жить в 1975 году и до смерти дедушки (2011г.). В 1977 году у деда и бабушки родился сын, который в последующем умер (в 2004г.). В 1989 году дедушка и бабушка переехали из деревни в город. В этом же году деду предоставили землю под строительство дома в бессрочное безвозмездное пользование. В декабре 1989 года дом был построен и в нем сразу же были прописаны и дедушка и бабушка. В 2009 году дед решил оформить право собственности на землю и дом, чтобы все было по закону, но не успел, т.к. умер. С того времени прошло уже 7 лет, а с домом и землей нужно что то делать, а именно хотим, оформит все на бабушку.
Так вот, мой вопрос заключается в следующем: как можно и возможно ли оформить право собственности на дом и землю моей бабушке. Ведь она там долго живет, ведет хозяйство. Подскажите пожалуйста с чего начать и как это сделать правильнее. Заранее благодарю за ответ.
admin | 2018/11/16
Здравствуйте Дарья! Если у вашей бабушки с вашим дедом был зарегистрирован брак, то право собственности на имущество можно оформить в порядке наследования (в том числе, через суд). При отказе нотариуса в оформлении права собственности на наследство можно обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования на основании статьи 1152 Гражданского кодекса РФ, а именно: фактическое принятие имущества после смерти владельца и несение расходов по содержанию имущества. На практике большинство таких поданных исков удовлетворяются судами в пользу истцов.
Дарья | 2018/11/12
Добрый день. В 1991 году приобрели дом с участком, дом поделен на две части, где проживают разные семьи. Мы засыпали ерик и присоединили к своей земле эту часть. За эту часть земли налог не платили,в 1997 году дали разрешение на узаконение, но мы упустили этот момент. Подскажите, можем ли мы бесплатно приватизировать землю за давностью пользования, будет ли эта приватизация бесплатной и будет ли эта земля делиться на жителей второго дома?
admin | 2018/12/01
Здравствуйте Дарья! Если согласно межевого плана данный земельный участок не является общей территорией возведенного на участке дома, вы можете оформить право собственности на данный земельный участок в порядке приобретательской давности. В противном случае оформить землю только в вашу единоличную собственность будет проблематично, поскольку согласно ч. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ все возведенные на земельном участке объекты недвижимости неразрывно связаны с таким земельным участком.
Илья | 2018/11/28
Здравствуйте,такой вопрос,в 95 году построил дом, с участком под огород которым пользуюсь не прекращая и сейчас,в 2011 переоформил дом со двором,на огород пос сове выдал справку что в пользовании,в ноябре 2018 люди из рос реестра измеряли участок,сказали что огород не входит в собственность и необходимо платить аренду за него либо оформить в собственность,что делать если я им пользовался все эти годы,и что поможет мне в такой ситуации?
admin | 2018/12/09
Здравствуйте Илья! В соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса РФ, вы можете признать право собственности на землю на основании приобретательской давности в судебном порядке. В суде вы можете предоставить доказательства владения землей и несения расходов по ее содержанию (в том числе, посредством свидетельских показаний), в результате чего вы сможете зарегистрировать право собственности на основании решения суда.
Николай | 2018/12/17
Отказался от земельного участка по объективным причинам. Но, говорят, что в течении года я его могу вернуть. Правда ли это? Спасибо
admin | 2018/12/28
Здравствуйте Николай! Да, возможность восстановить право владения землей в течение года предусмотрена п. 3 ст. 255 Гражданского кодекса РФ, а именно: по истечении года со дня постановки бесхозяйного земельного участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на указанный земельный участок, т.е. государственная регистрация права муниципальной собственности на земельный участок осуществляется по истечении не менее года со дня принятия земельного участка на учет и только на основании вступившего в силу решения суда.
Сергей | 2018/12/19
Здравствуйте! В 2002 году был приобретен участок. По документам площадь участка 6,7 соток, фактически (по забору) 8,5 соток. Участок стоит на кадастровом учете (6,7 соток), можно ли оформить фактическую площадь участка. Есть документ БТИ 1998 года; правда на прежнего хозяина; где указана фактическая площадь участка.
admin | 2018/12/28
Здравствуйте Сергей! В первую очередь, вам необходимо уточнить границы земельного участка и провести межевание. После этого вы можете оформить право собственности на земельный участок, в том числе, и в судебном порядке на основании приобретательской давности в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса РФ.
Гульнара | 2018/12/21
Добрый день. Вопрос такой, в 1992 году мне предоставили в собственность земельный 6 соток для строительства дома. При строительстве и ограждении участка мы увеличили площадь до 10 соток. В техпаспортах за 1993 и 1995 год площадь указана 10 соток. Земельный налог все эти годы начислялся на 10 соток. В 2006 году участок поставили на кадастровый учёт площадью 10 соток. Право на землю в росреестре ещё не регистрировали. Можно ли обратиться в суд с признанием права собственности на земельный участок площадью 10 соток в порядке приобретательской давности?
admin | 2019/01/10
Здравствуйте Гульнара! Да, вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на неучтенный земельный участок в порядке приобретательской давности в соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса РФ с приложением доказательств заявляемых требований (в том числе, свидетельские показания).
Андрей | 2018/12/28
Здравствуйте. Владею участком земли 6 соток в СНТ с 1987 года. В 1992 г. по моему личному заявлению мне был выделен дополнительный участок 3.25 сотки (О чем есть запись в садовой книжке). Никаких договоров аренды и т.д. не составлялось и копии заявления не сохранилось. С1992 г. регулярно оплачивал все взносы и в том числе за доп. участок, о чем есть записи только в садовой книжке (квитанций нет). Сейчас при межевании своего участка обнаружил, что доп. участок отмежеван,как земли общего пользования СНТ.
Могу ли я в судебном порядке оформить право собственности на доп. участок на основании приобретательной давности? И как мне (не собственнику) провести межевание и поставить на кадастровый учет доп. участок для подачи документов в суд. Т.К. Нужно что бы в постановлении судьи участок земли был точно идентифицирован. Это значит, что по документу можно совершенно точно определить, какой участок земли является объектом судебного постановления?
admin | 2019/01/10
Здравствуйте Андрей! В вашей ситуации, в первую очередь, вам необходимо обратиться в суд с иском об оспаривании решения по отнесению выделенного вам участка к землям общего пользования СНТ. В подтверждение заявляемых требований вам необходимо предоставить доказательства, что фактически именно вы пользовались данным земельным участком и несли расходы по его содержанию. Такими доказательствами могут быть, в том числе, свидетельские показания. Также параллельно вы можете заявить требование о признании за вами права собственности на данный земельный участок в порядке приобретательской давности. Все работы по межеванию вы сможете провести уже после разрешения спора в суде.
Евгения | 2019/01/11
Здравствуйте. Подскажите если дом в собственности с 1993 года, выписку из ЕГРН получили только в 2017 году. Земля на данный момент так же в собственности или нет? Т.к. раньше не было закона об оформлении отдельно дома и отдельно землю.
admin | 2019/01/28
Здравствуйте Евгения! Информацию о наличии или отсутствии у вас права собственности на конкретный земельный участок вы можете получить, обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или в МФЦ.
Светлана | 2019/02/04
Здравствуйте! Подскажите колхоз выдал дедушке с бабушкой землю, всю свою жизнь они там прожили. Дедушка был на 2 войнах русска -японская и Великую отечественную и по возвращению трудился в колхозе. В 1980 году мама забрала родителей к себе в другой район, т.к. дедушка сильно заболел. Землю оставили и на ней кухонку со временем она разрушилась. Периодически приезжали проведывали участок. Документы с переездом утерены. Земля пустовала всё это время. Старики умерли, мама жива. Внуки решили узаконить землю. В сельской администрации сказали документов никаких о выдачи земли нет. В районном выдали только справку что действительно проживали по такому-то адресу. В центральном архив выдали справку что дом с 1943года О,15 га земельный участок в личном пользовании. Бывший глава колхоза нам сказал что земля была в аренде. Нужно выплатить за все года зем. налог но через суд. У участка кадастрового номера нет. Сохранилась одна квитанция о уплате налога с/х за 1968 г. Записи в трудовых что работали в колхозе. Есть свидетели что они проживали там. Вопрос: возможно ли маме вступить в наследство и вернуть землю?
admin | 2019/02/16
Здравствуйте Светлана! Для признания права собственности на земельный участок в порядке наследования вашей маме будет необходимо обратиться в суд и в суде доказывать (в том числе, с помощью свидетельских показаний), что после смерти деда она фактически приняла наследство (земельный участок). В соответствии с п. 2 ст. 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
admin | 2019/02/26
Здравствуйте Ольга! В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Тем не менее, оформить право собственности на земельный участок в установленном законом порядке тоже необходимо. Для государственной регистрации права собственности на землю вам необходимо обратиться с документами в МФЦ.
Лана | 2019/02/11
Здравствуйте! Приобрели садовый участок в 2009 году, куплю продажу оформили а вот дальше нет. На руках есть кадастровый на старого хозяина. Что делать нам дальше. Заранее благодарна.
admin | 2019/02/26
Здравствуйте Лана! В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Вам нужно обратиться в МФЦ и переоформить кадастровые документы на свое имя, после чего вы сможете зарегистрировать право собственности на земельный участок.
любовь | 2019/03/01
В 1992 году заводом, где я работала, мне был выделен земельный участок 6 соток. В 1999 году я его продала. Сейчас в 2019 году, новый собственник не может оформить его в собственность. В госреестре мне сказали, что надо оформить право собственности и передать право собственности новому собственнику. Будет ли это все законно и не пострадаю я материально, с 2005г. я пенсионерка.
admin | 2019/03/12
Здравствуйте Любовь! В данной ситуации при оформлении дома на себя с последующей продажей никаких рисков вы не понесете, поскольку имущественные интересы покупателя никаким образом нарушены не будут.
Андрей | 2019/03/06
в 1994 взял у сельсовета в аренду на 99 лет участок земли 1633 кв м для хоз деятельности без права выкупа в 2001 сельсовет расформировали а земли передали городу который мой договор признал лишь в2014 по решению облсуда в 2018 с разрешения адм города изменили разрешенное исп зем уч на для ведения личного подсобного хоз-ва имею ли я право оформить этот зем уч в собственность и как это сделать?
admin | 2019/03/20
Здравствуйте Андрей! В соответствии с ч. 2 ст. 134 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрение спора в суде не производится, если имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон. Поскольку в отношении вашего земельного участка уже имеется судебное решение, вывод о возможности или невозможности оформления права собственности на данный земельный участок можно сделать только после анализа вынесенного ранее судебного решения и иных документов. Для разрешения вашей ситуации вы также можете обратиться в администрацию по месту жительства.
Галина | 2019/03/11
Здравствуйте. Могу ли я оформить в собственность зем. участок, если он находится в пожизненном наследовании у соседей, но их три наследника и оформлением они не занимаются уже очень много лет?
admin | 2019/03/20
Здравствуйте Галина! В силу ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Поскольку у земельного участка по документам есть хозяева (ваши соседи) вам необходимо в судебном порядке доказывать, что фактически владели участком и несли бремя его содержания именно вы. В случае вынесения судом решения в вашу пользу вы сможете произвести государственную регистрацию права собственности на землю на основании судебного решения.
Анатолий | 2019/03/29
Здравствуйте. В 2003 г. приобрел дом и земельный участок в деревне. Был составлен договор купли продажи дома, а договор на участок оформляли на основании доверенности от прежнего владельца свидетельства на участок. Дом успел оформить в собственность. Землю к сожалению нет, истек срок доверенности, на землю получил кадастровый паспорт. Найти прежнего владельца земли на кого выписал местный муниципалитет свидетельство о праве использование земельного участка нет возможности. При покупки дома и земельного участка были разные собственники. Все эти годы, дом и участок используется как дача, строимся. Подскажите с чего начать регистрацию прав собственности земельного участка.
admin | 2019/04/10
Здравствуйте Анатолий! В первую очередь, вы можете обратиться в администрацию и в архив в регионе вашего проживания с запросами о наличии либо отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок. Также вы можете обратиться в суд и признать право собственности на землю в судебном порядке на основании ст. 234 Гражданского кодекса РФ. После вынесения судом решения о признании за вами права собственности вы сможете произвести государственную регистрацию права на землю на основании вступившего в законную силу решения суда.
Светлана | 2019/04/17
Здравствуйте! У меня такая ситуация: в 2011 году купили дом с земельным участком, дом деревянный был. В 2015 году дом сгорел до фундамента. По документам в 2011 году дом входил в границы земельного участка, но в 2015 году после пожара обратились за разрешением на реконструкцию после пожара. Нам сказали что в 2011 году произошло изменение координат зем.участков и теперь 50 см дома находятся за границей участка. Что можно сделать в данном случае?
admin | 2019/04/29
Здравствуйте Светлана! Вам необходимо уточнить границы земельного участка, обратившись к кадастровому инженеру и в Росреестр. В соответствии с частью 1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади. Указанный государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, содержащиеся в ЕГРН.
Александр | 2019/04/29
Здравствуйте,
При межевании земельного участка, которым я владею с 1999г., с целью уточнения границ, было установлено, что его площадь на 0,85сотки превышает площадь, указанную в свидетельстве о собственности на землю. В свидетельстве указана площадь 10 соток, по факту 10,85с. В таких границах я владею участком более 15 лет. Конфликта интересов с соседями и ДНТ нет. С трёх сторон уже проведено межевание. Двое соседей и ДНТ межевание провели. Третий сосед подписал согласование границ. Границы по забору совпадают. Кроме того имеется копия генплана ДНТ от 1989г., на котором, согласно нарезки, площадь мною купленного участка должна составлять 11 соток. Из-за неточности измерений, по всей вероятности, была допущена ошибка при составлении документов на землю. С учетом вышеуказанного, могу ли я внести изменение в кадастр, узаконив вышеуказанное превышение. Не будут ли у меня проблемы с Росреестром. Общая площадь будет составлять 1085 кВ.м., вместо 1000.
admin | 2019/05/08
Здравствуйте Александр! В соответствии с п. 32 ст. 26 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь не может быть установлена на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, вы можете обратиться к кадастровому инженеру и уточнить границы земельного участка, внеся изменения относительно площади участка в ЕГРН.
Лиля | 2019/04/29
Здравствуйте, у нас имеется гараж металлический с 1991г. Решение совета депутатов: 1 Узаконить металлический гараж, установленный по адресу:…, временно, сроком на 5 лет. 2. Заключить договор аренды с МПП ЖКХ района. Договор, по словам мамы вроде бы не заключали в то время. Так и пользуемся гаражом. В какие то годы платила штрафы администрации. В вашей статье, я правильно поняла, что по приобретательной давности муниципальную землю не удасться оформить?
admin | 2019/05/08
Здравствуйте Лиля! По приобретательной давности муниципальную землю оформить не возможно.
Лиля | 2019/04/30
Земельный участок не имеет кадастрового номера, так как я не раз обращалась в администрацию, но мне отвечали, что я не льготная категория(нужен инвалид) тогда они смогут заключить договор аренды.
Ольга | 2019/05/12
Здравствуйте! У меня такой вопрос. Примерно в 2010 году умерла соседка. У нее осталась дочь, она здесь не живет и не появляется. После смерти соседки одну зиму жила ее сестра,чуть позже она тоже умерла. Мы хотели приобрести их земельный участок. В процессе поиска дочери умершей оказалось,что дом принадлежит 2/3 соседке(Тоне), и 1/3 ее сестре(Вале). В отношении Тони наследное дело не открывалось. В отношении Вали было открыто, но в права никто не вступал. В выписке госреестра собственниками указаны покойницы.
Мы этот земельный участок убираем, потому что все сорняки лезут к нам во двор,и в целях пожарной безопасности. И так как у нас семья большая, а двор маленький часть овощей сажаем на соседнем участке. Подскажите, как нам приобрести этот участок, если собственники умерли, наследники в права не вступили, с 2010года налоги не оплачены
admin | 2019/05/23
Здравствуйте Ольга! В соответствии со ст. 1151 Гражданского кодекса РФ указанный вами земельный участок должен быть признан выморочным имуществом и перейти в собственность субъекта или муниципального образования. В первую очередь, вам необходимо обратиться в администрацию по месту жительства с письменным обращением, в котором вам нужно запросить информацию о признании данного земельного участка выморочным имуществом и возможности приобретения данного земельного участка в собственность. На практике после признания земельных участок выморочным имуществам гражданами такие земельные участки могут быть выкуплены по согласованию с собственником (субъектом или муниципальным образованием).
Татьяна | 2019/05/21
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, ситуация: Купили садовый участок около 10 лет назад, но у людей была только членская книжка на руках. Мы составили у председателя общества договор купли-продажи участка, я вступила в общество на основании данного договора. плачу ежегодные взносы, книжка все годы на моё имя. Как оказалось спустя несколько лет, что есть другой совсем хозяин у данного участка. Получается, что лет так 30 минимум, данным участком пользуются другие люди. Как оформить участок на своё имя или всё же ждать 15 лет?
admin | 2019/06/01
Здравствуйте Татьяна! В соответствии со ст. 28 ФЗ № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению, при которой до вступления в силу указанного закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся его членом, вправе самостоятельно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением и приложением соответствующих документов, а затем обратиться в Росреестр. Таким образом, вам нужно обратиться в администрацию по месту жительства, в случае отказа в оформлении права собственности вы сможете уже признать право собственности в судебном порядке на основании вышеуказанного закона и его положений об уплате членских взносов участников садоводческого товарищества. Для получения квалифицированной юридической помощи и анализа имеющихся документов вы можете обратиться к юристу или адвокату.
Мария | 2019/06/04
Добрый день! в 2000 году был приобретен дом и земельный участок. Однако, так как право собственности не было зарегистрировано, у нотариуса был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому якобы собственник должен был оформить все документы, подтверждающие право собственности и заключить договор купли-продажи. После получения денег, продавец уехала на Украину и связь с ней потеряна. До сих пор квитанции приходят на ее имя. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, но границы не определены в соответствии с действующим законодательством. Дом не стоит на кадастровом учете. Помогите, что делать, с чего начать? Уточнять границы земельного участка? Обращаться в суд за признанием права собственности на земельный участок, а потом уже на дом? или одновременно? умалчивать про этот договор якобы купли-продажи? Или использовать его в качестве доказательства?
admin | 2019/06/19
Здравствуйте Мария! В любом случае, перед обращением в суд с иском о признании права собственности необходимо установить границы земельного участка и поставить его на кадастровый учет. Для постановки на кадастровый учет вы можете обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке.
Александр | 2019/06/19
Здравствуйте, в 2000 году родители купили дом, рядом, через забор заброшенный участок, когда-то там был дом, он сгорел, я вывез с этого участка весь мусор и стал пользоваться, потом построил на этом участке дом и провёл все коммуникации от родителей. Живу в этом доме уже 15 лет. Никто не пришёл за это время и не заявлял о своих правах. Как мне всё оформить, узаконить? Спасибо.
admin | 2019/06/28
Здравствуйте Александр! В первую очередь, вам необходимо установить границы данного земельного участка и поставить его на кадастровый учет, если данный земельный участок не стоит на кадастровом учете. После этого вы можете признать право собственности в судебном порядке на основании ст. 234 ГК РФ в связи с приобретальной давностью. В суде вам необходимо будет доказать факт несения расходов на содержание земельного участка в течение срока не менее 15-ти лет, также вы можете ссылаться и на свидетельские показания.
Мария | 2019/08/14
Добрый день! Около 20 лет назад соседи построили часть дома на территории нашей земли, которая была по паспорту как проход к дому, и за нее платились налоги. После этого моя бабушка, владевшая на тот момент домом и землей, умерла и право наследования получила моя мама. Проводился осмотр Бти и прочих структур. Вероятно и соседи как то документально оформили вновь построенный дом на нашей земле. Можно ли как то оспорить данный самозахват?
admin | 2019/09/07
Здравствуйте Мария! Оспорить приобретение вашими соседями части земельного участка на данный момент возможно только в судебном порядке. Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительным договора передачи данной части земельного участка вашим соседям в собственность. Все документы, которые были представлены соседями на государственную регистрацию, могут быть истребованы судом уже в рамках рассмотрения дела. В любом случае, единственный способ оспорить такую сделку – это обращение в суд.
Лариса | 2019/08/21
Здравствуйте, в 2020 будет 15 лет как наша семья непрерывно обрабатывает участок расположенный за домом. Участок в собственность не оформлен. В прошлом году участок был поставлен на кадастровый учет. Подскажите, пожалуйста, как через суд добиться оформления участка в собственность используя давность владения. Какие документы нужно предоставить в суд.
admin | 2019/09/07
Здравствуйте Лариса! В соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Для признания права собственности вам необходимо обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд. Из документов вам необходимо будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины за обращение в суд, документы о постановке земли на кадастровый учет, иные документы, подтверждающие несение расходов на содержание и обработку земли, и другие документы по запросу суда. Также вам необходимо заявить ходатайство о вызове свидетелей, которые смогут в судебном заседании подтвердить факт вашего непрерывного и добросовестного владения земельным участком.
Никита | 2019/08/26
Здравствуйте, у меня следующая ситуация. Есть земельный участок, который выдали в пользование моему отцу под огород ещё до 2000 года, выдал ботанический сад, ну им мы пользовались как землёй для огорода. В данный момент эта земля числится как земля под ИЖС. Отец умер. Документов на земельный участок тоже нет. Есть ли возможность получить этот участок по приобретательная давности?
admin | 2019/09/18
Здравствуйте Никита! В первую очередь, вам необходимо обратиться в архив по региону вашего проживания и в администрацию для получения документов, отражающих сведения о земельном участке. После получения документов вы сможете провести межевание, поставить земельный участок на кадастровый учет и оформить право собственности в судебном порядке.
Наталья | 2019/09/05
У меня в собственности участок 6 соток, за ним участок ещё около 9 соток за которым я ухаживаю уже много лет. В этом году подала заявление о выкупе 4 соток. Пришел отказ с формулировкой, что им удобней сформировать участок в 9 соток и выставить на аукцион. Что изменится после 16 сентября? Могу ли я подать новое заявление?
admin | 2019/09/18
Здравствуйте Наталья! С принятием поправок в законодательные акты «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости» (Федеральный закон от 17 июня 2019 г. N 150-ФЗ) у собственников земельных участков появляется возможность увеличить площадь земельного участка при условии владения земельным участком более 15-ти лет, однако увеличение площади не может быть произведено более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН. Также площадь участка не может стать более величины, установленной местными законодательными актами. Таким образом, вы можете обратиться с заявлением в администрацию повторно.
Валерий Иванович | 2019/09/10
Здравствуйте. Более 20-ти лет построили и владеем капитальным гаражем в краевом центре. Земля под гаражем выдавалась на законном основании в аренду (оплачивали много лет каждый год) моему отцу, участнику ВОВ. После смерти папы я вступил в наследство и имею полный пакет документов. Два года назад решил оформить в собственность землю под гаражем 29 кв.м. С помощью кадастрового инженера документы были оформлены и на последней стадии пришел отказ из Департамента Земельных отношений по причине того, что мне уже принадлежит земельный участок на даче в деревне с 1997 года. Но тут же предложили обратится с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату. Вопрос: Работает ли ст.234 ГК о приобретательской давности, т.к. земля предоставлялась моему отцу, если нет. то мне как пенсионеру, Ветерану Труда, Ветерану Военной службы существуют -ли какие-либо льготы в приобретении за плату земельного участка под гаражем.
admin | 2019/09/30
Здравствуйте Валерий Иванович! В данной ситуации вы можете обратиться в суд с иском о признании за вами права собственности не только в порядке приобретальной давности, но и в порядке признания права на наследственное имущество, поскольку после смерти отца вы фактически приняли данный земельный участок и несли бремя его содержания в соответствии со ст. 1153 Гражданского кодекса РФ, что является основанием для признания за вами права собственности. Что касается вашего вопроса об установлении льгот на выкуп земли для отдельных категорий граждан, то размер таких льгот устанавливается на региональном уровне, информацию об имеющихся у вас льготах вы можете получить в органах администрации в регионе вашего проживания.
Наталья | 2019/09/11
Добрый день! Есть участок земли на котором проживал в доме мой дед. Деушка умер 30 лет назад. С тех пор участком никто не пользовался. Папа (сын деда) тоже, к сожалению, умер. Можно ли оформить данный участок в собственность мне, как внучке. Я не единственная внучка. Более того ещё есть моя тётя (дочь деда).
admin | 2019/09/30
Здравствуйте Наталья! Вы можете в судебном порядке признать право собственности на наследственное имущество (даже если фактически право собственности на данное имущество на вашего деда оформлено не было), если докажете, что фактически приняли наследство и несли бремя его содержания (обрабатывали земельный участок, несли финансовые расходы и другое). В соответствии со ст. 1153 Гражданского кодекса РФ, наследник считается принявшим наследство, если он вступил во владение или в управление наследственным имуществом или принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц. Таким образом, для признания за вами права собственности вам необходимо обратиться в суд.
Вячеслав | 2019/09/13
Здравствуйте! В 1983 году моя мама заняла участок земли под огородничество 5 соток.Пользовалась им до 1999 года, затем администрация города предложила оформить договор аренды на этот участок под огородничество. Мама подписала договор сроком на 3 года. В течение этого срока выплачивала налог. Срок договора истек в 2002 г. Использование данного участка продолжается до сих пор. Мама попыталась оформить право собственности по т.н. дачной амнистии. В МФЦ города ей было отказано в этом, по причине отсутствия сведений о кадастровом учете данного участка и отсутствия точного адреса местоположения. Возможно ли признать право собственности на данный участок через суд? Надо ли ставить участок на кадастровый учет до судебного разбирательства?
admin | 2019/09/30
Здравствуйте Вячеслав! Да, в данной ситуации ваша мама может признать право собственности на земельный участок в судебном порядке на основании ст. 234 Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности. Поставить земельный участок на кадастровый учет вы можете и после признания права собственности в порядке ст.264 Гражданского процессуального кодекса РФ (установление факта владения земельным участком в порядке особого производства). Аналогичные рекомендации содержатся и в Письме Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 «Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке на основании приобретательной давности».
Анна | 2019/09/26
У меня в собственности почти 9 сот земли. Есть все документы. Провели межжевание-оказалось больше почти на 3 сотки. Эту землю нам выдала фабрика, по месту работы. Кадастровая наши документы соответственно не пропускает. Этой плошадью пользуемся более 15 лет. Территория увеличения выпала на проулок(а она наверное является муниципальной или нет)?. Участок по границам не мешает и не выступает за границы соседей. Подскажите пожалуйста как нам лучше поступить в данном вопросе, чтобы все оформить правильно?
admin | 2019/10/11
Здравствуйте Анна! В соответствии с п. 10 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Таким образом, вам необходимо уточнить границы земельного участка, обратившись с соответствующим заявлением в администрацию по месту жительства, после чего вы сможете снова провести межевание и зарегистрировать земельный участок в соответствии с законодательством.
Ирина | 2019/10/04
Здравствуйте.
Подскажите пожалуйста. Хотим оформить на себя дачный участок,который ранее принадлежал другим хозяевам(не приватизирован) выдаваться на бессрочное пользование другим людям, но сейчас товарищество садоводов предложило оформить участки на себя, оплатили пошлину на регистрацию. Но боюсь, что в дальнейшем после приватизации земли, участок смогут забрать? Прошу Вас. подсказать как правильно поступить.
Галина | 2019/11/07
Добрый день!
подскажите пожалуйста. В 2002 году был куплен земельный участок с постройкой. Договор купли-продажи оформлен не был. В присутствии председателя СНТ была проведена сделка передачи денежных средств прежнему хозяину, после чего переоформлена членская книжка с прежнего хозяина на нового владельца. Теперь в целях узаконивания владения встал вопрос с документом на право собственности земельным участком оформленным на прежнего хозяина. Участком пользуемся с момента покупки дачного участка, оплаты вносятся своевременно, долгов нет (имеется документ от председателя). Как поступить нам для дальнейшего переоформления земельного участка? Спасибо!
Татьяна | 2019/11/09
Здравствуйте. Живу в Крыму. В 1994 году отцу выделили земельный участок под огород. 25 лет наша семья обрабатывала этот участок. Из документов только решение сельского совета о закреплении земельного участка под огород. В МФЦ выдали документ о праве собственности и поставили на кадастровый учёт. Границы участка не были определены. При попытке определить границы участка выяснили, что участком владеет другое лицо. Участок они получили в 2014 г. Подали в суд иск. Адвокат наш говорит, что огороды не передаются в собственность. Так ли это? Принадлежит ли нам этот участок по закону о приобретательной давности?
Ольга Евгеньевна | 2019/11/22
Выделен участок земли для семьи до 1990 года, в 1994 году брак расторгнут, все документы у супруга, 24.065.1993 года он получает свидетельство о собственности на весь участок. У супруги документов нет и найти данные по участку возможности нет. В 2013 году супруг умирает и появляется завещание на стороннее лицо, которое оформляет собственность на себя в 2017году. Возможно ли оспаривание доли супруги по приобретательной давности?
Наталья | 2019/11/28
Здравствуйте! В 1989 году земельная комиссия Сельского совета провела обмер участка. В него включили участок под пашней (0,22га), под домом (0,03 га) и участок напротив дома через дорогу по краю оврага (0,03га) – общая площадь 0,28 га. В 1993 году на основе протокола земельной комиссии выдали Государственный акт на право собственности участка общей площадью 0,28 га и нарисовали один прямоугольник с указанием общей длины и ширины. В 2015 году получено Свидетельство на право собственности на участок площадью 0,28 га. Все годы земельный налог выплачивался без задержки в полном объёме. Что делать, если муниципалитет обвиняет в самовольном захвате земельного участка?
Ольга | 2019/11/29
Здравствуйте, помогите пожалуйста разобраться!
Ситуация такая: Решением Народного суда от января 1957 года за Прадедом признано право собственности на дом. После его смерти в мае 1955г. в права наследства на дом по ¼ доли в праве вступили жена (прабабушка) две дочери и сын (мой отец).
Мой отец умер в феврале 1988 года, после него наследство фактически приняла моя мать.
Мать скончалась в июле 2007г. Наследство после неё приняла я.
Решением суда от октября 2019 года за мной признано право собственности на весь дом (по праву пользования).
Кроме меня, моей матери и моего отца домом никто не пользовался. Ни кто на нег не претендовал.
С домом был выделен земельный участок. Но если на дом есть решение от 1957 года, то на земельный участок ничего нет. Всё это время участком пользовалась моя семья.
Вопрос: могу ли признать право собственности по приобретательной давности за собой или мне нужно выкупать его у государства? В БТИ сказали что через суд нельзя, нужно обязательно выкупать. Стоит пытаться через суд, или есть какие-то тонкости, которые не позволяют этого?
Спасибо большое!
Михаил | 2019/12/04
Добрый день! Соседу был временно и безвозмездно выделена земельная полоса вдоль границы участков для проезда автомобиля. Он ее забетонировал и продолжил свой забор со стороны улицы на эту территорию. Начал пользоваться с 2002 года. Может ли он стать владельцем земли по приобретательскому праву? Как этого можно избежать или уже поздно?
Алексей | 2019/12/25
Добрый день! В 2007 году произвели выдел участка сельскохозяйственного назначения из паевых земель, произвели межевание, но не вступили в законную силу, с тех пор участок стоит с отметкой “ранее учтенный”, документов право-устанавливающих у нас теперь тоже нету, занимаемся сенокосом все эти 12 лет, скажите имеем ли мы право на приобретательную давность этого участка? Купить его так же не представляется возможным т.к. КУМС ответил что данный участок относится к паевым и они не имеют право на проведение аукциона на покупку данного участка
Татьяна | 2020/01/10
Добрый день! Приобрели в собственность пять соток земли с домом. Предыдущий собственник получил право на пользование государственной земли + 1 сотка к имеющимся 5-ти соткам, которые у него были в собственности (в 2002 году). Как можно оформить право на пользование данной сотки земли или же купить ее у государства???
Заводоуковский районный суд (Тюменская область) - Гражданские и административные
Давности на вышеуказанный земельный участок. Кроме того, судебное решение позволит ему осуществить межевание земельного участка. На основании изложенного и в соответствии со ст. 225, ст. 234 ГК РФ, п. п. 15, 16 и 17 ФИО7 Пленума Верховного Суда РФ..., Пленума ВАС РФ... от... «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права...
Решение № 2-190/2019 2-190/2019~М-169/2019 М-169/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-190/2019
Анучинский районный суд (Приморский край) - Гражданские и административные
Приморского края, Меховского В.В., свидетеля ФИО7, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению, по следующим основаниям. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на...
Решение № 2-1228/2019 2-1228/2019~М-1016/2019 М-1016/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-1228/2019
...ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо...Решение № 2-951/2019 2-951/2019~М-947/2019 М-947/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-951/2019
...адрес>, согласно которому общая площадь без учета внутренних стен и перегородок равна 68,7 кв. м. В силу п.1, п.4 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо...Решение № 2-268/2019 2-268/2019~М-234/2019 М-234/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-268/2019
Печорский районный суд (Псковская область) - Гражданские и административные
Иска не представил. Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд находит иск обоснованным, подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо...
Решение № 2-1946/2019 2-1946/2019~М-1607/2019 М-1607/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-1946/2019
Северский районный суд (Краснодарский край) - Гражданские и административные
Усмотрение суда, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Суд, изучив представленные доказательства, находит иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего. В соответствии с п.1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает...
Решение № 2-161/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-161/2019
Суземский районный суд (Брянская область) - Гражданские и административные
Пользуется им, содержит его в надлежащем виде. Суд, выслушав истца Ковалева А.П., свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, исследовав материалы дела, находит следующее. Согласно ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет...
Решение № 2-1646/2019 2-1646/2019~М-1363/2019 М-1363/2019 от 30 июля 2019 г. по делу № 2-1646/2019
Усольский городской суд (Иркутская область) - Гражданские и административные
И., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. В соответствии со статьёй 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. Согласно статье 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати...
О признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности
Д.А. Тоточенко доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии Министерства внутренних дел Российской Федерации, кандидат юридических наук (г. Омск)
Денис Алексеевич Тоточенко, [email protected]
Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество. В соответствии с пунктом 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобрета-тельной давности в отношении имущества, находящегося у лица, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приоб-ретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта
нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобре-тательной давности;
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.
Так, например, суд первой инстанции отказал Ч. в признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, так как не нашло подтверждения юридически значимое обстоятельство, характеризующее добросовестность дав-ностного владения имуществом.
Как следует из материалов дела, Ч. изначально было известно о том, что собственниками участка, кроме нее, являются Т., умершая в 2002 году, Г. и Е. Представленные налоговые уведомления и квитанции об их оплате выданы не только на имя Ч., но и на имя Г. и Е., что свидетельствует об осведомленности истца о наличии иных собственников земельного участка и опровергает ее доводы о единоличном несении расходов на содержание участка.
Длительность пользования земельным участком, оплата налогов не являются основанием для признания права собственности. Отсутствие сведений в регистрационных органах о собственнике спорного объекта недвижимости не могут свидетельствовать об отсутствии такового, поскольку ранее действовавшее законодательство, в период действия которого сложились спорные правоотношения, не предусматривало государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, бесхозяйным спорный земельный участок признан не был
С учетом изложенного Острогожский районный суд Воронежской области правомерно указал на отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для возникновения права собственности в силу приобре-тательной давности 1.
Согласно пункту 16 постановления № 10/22 по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретатель-ной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в перечне оснований, по которым предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, такое основание, как приобретательная давность, не предусмотрено. Соответственно, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть приобретены в собственность по давности владения. При этом согласно пун-
кту 1 статьи 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Также следует учитывать так называемую «презумпцию государственной собственности на землю», установленную пунктом 2 статьи 214 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
По мнению А.А. Иванова, пункт 2 статьи 214 ГК РФ распространяется только на земельные участки. Поскольку в соответствии с российским законодательством другие природные ресурсы (недра, лесные участки, водные объекты, животный мир) в частной собственности находиться не могут, в отношении таких природных ресурсов указанная норма ГК РФ лишена смысла (см. ).
Мы же полагаем, что из этого правила (относительно других природных ресурсов) имеются исключения. Так, например, согласно статье 8 Водного кодекса Российской Федерации отдельные водные объекты, расположенные в границах земельных участков, могут находиться в частной собственности (речь идет об обводненных карьерах и прудах). Соответственно, в случаях когда указанные водные объекты не находятся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, они являются государственной собственностью. В связи с этим согласно пункту 2 статьи 214 ГК РФ они не могут приобретаться по давности владения.
Анализ судебной практики по делам о признании права собственности на земельные участки, также показал практически полное отсутствие положительных судебных решений о признании права собственности по давности владения в отношении
1 См. апелляционное определение Воронежского областного суда от 17 февраля 2015 года по делу № 33-859/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.
По мнению Ю.А. Умеренко (см. ), ситуация осложняется наличием административной ответственности за самовольное занятие земельных участков (статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
Таким образом, в силу презумпции государственной собственности на землю земельные участки, не находящиеся в частной собственности, в настоящее время не могут быть приобретены в собственность по давности владения.
Согласимся с мнением Ю.А. Умеренко (см. ), который полагает, что по вопросу признания права собственности на землю по давности владения можно выделить две основные ситуации:
1) если земельный участок находится в государственной собственности, то ответ на вопрос о возможности приобретения права собственности по основанию приоб-ретательной давности будет однозначно отрицательным; в этом случае оформление земельных правоотношений должно осуществляться исключительно в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации;
2) если спорный земельный участок ранее был отчужден из государственной либо муниципальной собственности и имеются доказательства, которые позволят исключить в отношении такого земельного участка действие презумпции государственной собственности на землю, то возможно предположить, что в этом случае ответ на вопрос о возможности приобретения права собственности по основанию приобрета-тельной давности будет положительным.
Мы считаем целесообразным систематизировать случаи, когда судами удовлетворяются иски, связанные с признанием права собственности на земельные участки по давности владения. Также отметим, что рассмотренные далее случаи являются частными по отношению ко второй ситуации, когда спорный земельный участок ра-
нее был отчужден из государственной либо муниципальной собственности.
Анализ положительной судебной практики по делам о признании права собственности на земельные участки по давности владения показал, что в настоящее время судами удовлетворяются подобные иски в трех основных случаях:
1) если право собственности на земельный участок в свое время не было оформлено надлежащим образом (например при переходе земельного участка по договору купли-продажи и т. д.), но лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени;
2) если лицо фактически вступило в наследование, не оформив надлежащим образом право собственности на земельный участок, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного времени;
3) если лицо при отсутствии договорных отношений добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного времени.
Приведем пример положительной судебной практики, когда право собственности на земельный участок в свое время не было оформлено надлежащим образом.
П.С. обратился в суд с иском к Ю. и К.С.М. о признании права собственности в порядке приобретательной давности на жилой дом и земельный участок. Истец утверждает, что приобрел их у П.О. 23 мая 1994 года без оформления договора и удостоверения его у нотариуса, регистрации права собственности. Поскольку на момент отчуждения недвижимого имущества П.О. в доме не проживала, земельным участком не пользовалась, чтобы не собирать документы для оформления сделки, составила на истца завещание.
С 23 мая 1994 года по настоящее время истец владеет и пользуется недвижимым имуществом непрерывно, открыто и добросовестно как своим собственным, несет бремя его содержания. После затопления жилого дома и земельного участка в 1995 году отремонтировал дом - переложил печь, полы покрыл линолеумом, стены и потолок обшил доской, отремонтировал сени.
2 февраля 2013 года П.О. умерла. Истец не имеет возможности оформить права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования по завещанию от 23 мая 1994 года, поскольку при жизни П.О. 28 ноября 2008 года было составлено еще одно завещание, в соответствии с которым наследниками являются ответчики Ю. и К.С.М.
Суд первой инстанции удовлетворил требование истца.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно пришел к таким выводам, которым была дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе на основании пояснений истца, показаний свидетелей Х. и П., справки администрации о том, что П.О. на праве собственности принадлежит жилой дом, но с 23 мая 1994 года в связи с ее выездом и снятием с регистрационного учета по завещанию, сделанному собственноручно П.О., пользовался жилым домом и земельным участком П.С., квитанций о приеме налоговых платежей от П.С., оплачивавшего налоги на жилой дом и земельный участок в период с 1995 по 2003 год.
При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о наличии совокупности условий, названных в статье 234 ГК РФ, для признания за П.С. права собственности на спорные земельный участок и расположенный на нем жилой дом в порядке приобретательной давности.
Довод апелляционной жалобы о том, что надлежащим образом оформленное соглашение о распоряжении земельным участком и жилым домом оформлено не было, не влечет отмену решения суда.
По смыслу закона наличие договорных отношений между сторонами не является обязательным условием для приобретения права собственности на имущество в порядке приобретательной давности, соответственно, отсутствие надлежащим образом оформленного договора не может являться основанием для отказа в удовлетворении таких требований.
С учетом изложенного судебная коллегия Свердловского областного суда признала решение суда первой инстанции законным и обоснованным 2.
Таким образом, отсутствие надлежащим образом оформленного договора не является основанием для отказа в удовлетворении требований, связанных с приобретением права собственности на земельный участок по давности владения, в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени.
Вместе с тем с учетом пункта 62 постановления № 1 0/22 в подобных ситуациях вполне закономерно возникает вопрос, насколько правильно поступают суды, признавая право собственности по основанию приобретательной давности, если имела место гражданско-правовая сделка, которая не была зарегистрирована в установленном порядке. В связи с этим полагаем, что суды, удовлетворяя требования, связанные с приобретением права собственности на земельные участки, действуют правильно, в соответствии с существующим законодательством. В случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в тече-
2 См. апелляционное определение Свердловского областного суда от 24 августа 2016 года по делу № 33-14123/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
ние установленного законом времени, то оно вправе выбирать между иском о государственной регистрации перехода права собственности и требованием о признании права собственности на земельный участок по давности владения. В этой ситуации оба иска будут являться надлежащими способами защиты.
При отсутствии условий, наличие которых предоставляет право на предъявление требования о признании права собственности на земельный участок по давности владения (истечение установленного законом срока, добросовестность, открытость владения и т. д.), истец имеет право обратиться в суд лишь с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.
Переходя к рассмотрению случая, когда лицо фактически вступило в наследование, не оформив надлежащим образом право собственности на земельный участок, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется им в течение установленного времени, отметим, что в большинстве случаев суды удовлетворяют требования наследников. В качестве примера положительной практики приведем нетипичный случай, когда гражданский супруг, совместно проживавший с собственником земельного участка и пользовавшийся им, приобрел его в собственность по давности владения.
тров, предоставленный ему для ведения садоводства. Г. и Б. совместно использовали участок с 1994 года.
После смерти Б. она не могла оформить надлежащим образом право собственности на земельный участок, хотя имела членство в садовом обществе, использует в настоящее время участок по назначению, своевременно вносит членские взносы. Наследников у Б. не имеется.
Решением Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 12 ноября 2014 года иск Г. удовлетворен.
Проверив материалы дела, заслушав доводы лиц, принимавших участие в судебном заседании, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения не нашла.
Доводы жалобы в части того, что спорный земельный участок может быть приобретен в собственность только в порядке, который установлен земельным законодательством Российской Федерации, с учетом изложенных обстоятельств основаны на неверном толковании норм права и основанием для отмены решения суда первой инстанции не является.
С учетом изложенного судебная коллегия Хабаровского краевого суда признала решение суда первой инстанции законным и обоснованным 3.
Г. обратилась в суд с иском к администрации города Хабаровска о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. В обоснование иска ссылается на то, что скончался Б., который приходился гражданским супругом Г. и с которым она совместно проживала до дня его смерти. Б. имел в собственности земельный участок, расположенный в садовом товариществе «им. Мичурина», площадью 480 квадратных ме-
Таким образом, при совместном проживании и совместном использовании земельного участка после смерти его собственника лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеющее и пользующееся участком в течение установленного времени, может приобрести его в собственность по давности владения.
Приведем пример положительной практики, когда лицо при отсутствии договорных отношений добросовестно, открыто и не-
3 См. апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 4 февраля 2015 года по делу № 33-8768/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
прерывно владеет и пользуется заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного времени.
К. обратилась в суд с иском к М. о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. В обоснование исковых требований указала, что с марта 1996 года пользуется указанным земельным участком как своим собственным. Поскольку участок остался без собственника по неизвестной причине, М. оставила участок и по настоящее время на нем не появлялась. В марте 1 996 года участок был предоставлен истцу в пользование председателем общества «Луч», истец фактически использует участок в течение 18 лет, уплачивает ежемесячно взносы и несет расходы на его содержание.
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 11 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований К. было отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец знала о том, что спорный земельный участок принадлежит другому лицу, об отсутствии оснований возникновения у нее права собственности на участок, о том, что с момента принятия истца в члены общества «Луч» и закрепления за ней участка срок приоб-ретательной давности не истек, а также из того, что истец не представила доказательства, подтверждающие, что М. является собственником спорного земельного участка и надлежащим ответчиком по делу.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 10, 129 и 234 ГК РФ и разъяснениями, данными в пунктах 15 и 16 постановления № 10/22, не согласилась с принятым решением, поскольку в ходе судебного разбирательства совокупностью исследованных, относимых и допустимых доказательств установлено, что К. с марта
1 996 года, то есть более 1 5 лет, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в соответствии с разрешенным использованием как своим собственным, принадлежащим на праве собственности М. земельным участком, в том числе обрабатывает его, несет расходы на его содержание, оплачивает членские взносы, тогда как собственник участка М. забросила и не использует его, а также в связи с тем, что договорные отношения между М. и К. по пользованию спорным земельным участком отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия отменила решение суда, удовлетворив исковые требования К. о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности 4.
Соответственно, при отсутствии договорных отношений лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеющее и пользующееся заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного законом времени, может приобрести право собственности на него в порядке приобретательной давности.
Согласно пункту 19 постановления № 10/22 дела, дела связанные с давностью владения, могут разрешаться в порядке искового либо особого производства. Так, в случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
См. апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 15 августа 2014 года по делу № 33-5133/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Истцом (заявителем) по требованиям о признании права собственности на земельный участок по давности владения является лицо, считающее, что стало собственником земельного участка в силу закона (приоб-ретательной давности).
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательской давности является прежний собственник имущества.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации (см. ) при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, должны применяться правила уплаты государственной пошлины, определенные в пункте 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации для искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.
В заключение отметим следующее:
1) отсутствие надлежащим образом оформленного договора не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, связанных с приобретением права собственности на земельный участок по давности владения, в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени;
2) наследники, фактически вступившие в наследование, но не оформившие надлежащим образом право собственности на земельный участок, а также лица, совместно проживавшие и использовавшие земельный участок с его собственником добросовестно, открыто и непрерывно, владеющие и пользующиеся участком в течение установленного законом времени, могут приобрести его в собственность по давности владения;
3) при отсутствии договорных отношений лицо добросовестно, открыто и непрерывно, владеющее и пользующееся заброшенным земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности, в течение установленного
законом времени может приобрести право собственности на него в порядке приобре-тательной давности.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Иванов А. А. О презумпции права государственной собственности на землю в России // Закон. 2016. № 6.
2. Умеренко Ю. А. Применение института приобретательной давности на земельные участки: спорные вопросы // Современное право. 2016. № 9.
3. Умеренко Ю. А. Возникновение права собственности на земельный участок по основанию приобретательной давности: проблемы практики // Юрист. 2016. № 23.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Водный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 1 1 7-ФЗ. Доступ
из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2015 года по делу № 33-859/2015. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2016 года по делу № 33-14123/2016. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
12. Апелляционное определение Хаба-
ровского краевого суда от 4 февраля 2015 года по делу № 33-8768/201 4. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
13. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 15 августа 2014 года по делу № 33-51 33/201 4. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
14. Письмо Верховного Суда Российской Федерации от 17 мая 2010 года № 5/общ-1714. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
МИРКВАРТИР
САМЫЕ ПОПУЛЯРНЫЕ У ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ СТАНЦИИ МЕТРО МОСКВЫ *
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» составили ТОП-10 станций московского метрополитена, наиболее популярных у покупателей недвижимости. На распределение мест в рейтинге повлияло количество просмотров и поисковых запросов, а также выставленных на продажу объектов первичного и вторичного рынков (за исключением элитного сегмента).
Так, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко говорит следующее: «Практически все станции метро, которые попали в ТОП-10, имеют одну особенность -они расположены за ТТК и являются транспортными узлами для больших территорий, границы которых не обязательно совпадают с административными границами районов. Например, в «зону действия» станции «Петровско-Разумовская» попали кварталы сразу 7 районов северной части города (Тимирязевского, Бескудниковского, Дмитровского, Восточного и Западного Дегунино, Коптево и Головинского). Понятно, что по количественным показателям такие крупные транспортные центры существенно обходят те, что расположены в районах с более плотной сеткой метро».
Лидером рейтинга по количеству запросов и предложений стала станция «Юго-Западная», которая открывает удобный доступ к большинству улиц Тропарево-Никулино, Обручевского района, южных частей Проспекта Вернадского и Очаково-Матвеевского, «замкадышей» Солнцево и Но-вопеределкино и даже отдельных частей Новой Москвы. Где-то, возможно, есть более близкие станции, но от «Юго-Западной» проложены оптимальные маршруты наземного транспорта. Безусловно, на такой большой территории и разброс цен будет значительным. Например, 2-комнат-ная квартира в непосредственной близости от метро «Юго-Западная» продается за 14 миллионов рублей (254 545 р./кв. м), а аналогичное предложение в Новопеределкино дешевле более чем в два раза - 6,5 миллиона рублей (118 182 р./кв. м). Средняя стоимость жилья по «Юго-Западной» в целом составляет 12 569 632 рубля (202 736 р./кв. м).
Второе место - у станции метро «Кунцевская», от которой удобно добираться как в районы, не имеющие своего метро (Можайский, северная часть Очаково-Матвеевского), так и на улицы, куда плохо «добивают» соседние «Славянский бульвар» и «Молодежная». Цены на квартиры в окрестностях «Кунцевской» варьируются в широком диапазоне: за двухкомнатную квартиру в типовой панели у МКАД (20 минут транспортом от метро) просят 6,2 миллиона рублей (144 681 р./кв. м), за «двушку» в «цековском» доме в минуте от метро - 23 миллиона рублей (287 860 р./кв. м). Средняя стоимость квартир у «Кунцевской» - 12 699 274 рубля (204 827 р./кв. м).
Если на первом и втором местах расположились станции юго-запада и запада Москвы, то на третьем - метро «Бабушкинская», ставшая «центром притяжения» для районов столичного северо-
Окончание на с. 51
По материалам пресс-службы Федерального портала «МИР КВАРТИР» (www.mirkvartir.ru). Федеральный портал «МИР КВАРТИР» - крупнейшая российская база объектов недвижимости, охватывающая все регионы страны, в которой размещены более 1,5 миллиона объявлений. Ежемесячная аудитория сайта - более 3 миллионов уникальных посетителей (по данным Liveinternet). «МИР КВАРТИР» - официальная база данных Российской Гильдии Риэлторов.
Гражданский кодекс допускает признание права собственности в силу приобретательной давности . Чтобы субъект стал законным владельцем имущества, которое ему не принадлежит, он должен выполнить ряд требований. Особенности перехода имущества раскрывает ст. 234 ГК РФ . Рассмотрим ее.
Общие сведения
Как указывает п. 1 ст. 234 ГК РФ , субъект (физическое или юрлицо), не являющийся законным хозяином имущества, но открыто, добросовестно и непрерывно пользующийся им, может стать титульным его владельцем. При этом норма устанавливает определенный период, на протяжении которого лицо должно совершать надлежащие действия. Открытое, непрерывное и добросовестное владение недвижимым объектом должно осуществляться в течение 15 лет, а иным имуществом - 5 лет. Право собственности на объекты, подлежащие госрегистрации, возникает с даты ее проведения.
Юридические возможности потенциального владельца
До получения прав на имущество субъект, осуществляющий пользование им как своим собственным, может рассчитывать на защиту владения. В частности он может использовать юридические инструменты против сторонних лиц, которые не являются законными хозяевами имущества и не претендуют на объект в силу другого основания, предусмотренного нормами или договором. Соответствующее положение закрепляет п. 2 ст. 234 ГК РФ . Субъект может присоединить ко времени владения весь период, на протяжении которого им обладало лицо, чьим преемником он является.
Комментарий к ст. 234 ГК РФ
Рассматриваемая норма закрепляет специфические возможности субъекта, эксплуатирующего чужое имущество. В качестве важнейшего и незаменимого выступает добросовестность. Всякую реализацию юридических возможностей закон предполагает как надлежащую. Однако в ряде случаев нормы ставят защиту прав в зависимость от того, добросовестно ли они осуществлялись. В качестве примеров можно привести приобретение вещи у неправомочного отчуждателя, изготовление изделия из чужого материала. Еще одной "пограничной" ситуацией является приобретательная давность . Для добросовестности в этом случае достаточно убежденности лица в том, что его поведение не нарушает интересы иных субъектов из-за аномального положения объекта в хозяйственном пространстве.
Спорный момент
Практика применения ст. 234 ГК РФ сопровождается возникновением ряда сложностей. В частности дискуссионным в настоящее время остается вопрос о том, должен ли субъект, претендующий на чужое имущество, сохранять добросовестность на протяжении всего периода, предусмотренного нормой, или достаточно ее проявления в процессе приобретения вещи?
Стоит сказать, что предложение об исключении этого условия из признаков давностного владения присутствует в Концепции совершенствования гражданского законодательства и проектах правовых актов о внесении изменений в Кодекс. Разработчики предлагают следующее. Предъявление требования к давностному владельцу в отношении имущества (т. е. о его истребовании или признании прав собственности на него) следует расценивать в качестве обстоятельства, прерывающего период давности, а отказ в его удовлетворении - как основание для незамедлительного возникновения и госрегистрации права на спорную вещь у обладателя. Представляется, что положения рассматриваемой нормы нельзя истолковывать иначе как предполагающие добросовестность на протяжении времени пользования вещью.
Претензии сторонних лиц
Не всякое получение владельцем информации о каких-либо притязаниях на задавненный объект означает незамедлительную утрату им добросовестности. Обоснованность претензий оценивается на основании специфики их восприятия действующими нормами. Судебная практика по ст. 234 ГК РФ подтверждает, что в случае отказа от удовлетворения требований, заявленных сторонними лицами, добросовестность владельца нельзя считать поколебленной. Соответственно, период, установленный законодательством, не прерывается.
Другая ситуация, если будет удовлетворено исковое заявление. Ст. 234 ГК РФ на такие случаи не распространяется. Если владельцу известно о претензиях на вещь, не упомянутых в требованиях, то эта осведомленность также не может повредить добросовестность. Обусловлено это тем, что пассивность законного хозяина объекта в отстаивании прав на него может расцениваться как сомнение в безупречности титула или как незаинтересованность в продолжении реализации права собственности. Безусловно, это справедливо только в том случае, если владелец имущества умышленно не создает препятствий для предъявления или удовлетворения соответствующих требований. Таким образом, при надлежащей корректировке практики судов действующая редакция рассматриваемой нормы, включая положение о добросовестности, не выглядит как предпосылка для возникновения непреодолимых обстоятельств для ее реализации.
Нюанс
Высказанное выше предложение расценивать отказ в удовлетворении требований к давностному обладателю о прекращении владения в качестве достаточного основания для незамедлительного возникновения у него прав собственности на спорное имущество представляется многим специалистам чересчур категоричным. По мнению экспертов, такой подход не учитывает, что лучший титул может принадлежать субъекту, который по тем или иным причинам не предъявил требование к давностному обладателю. С судьбой данной новеллы связывается квалификация инстанциями претензии как обстоятельства, прерывающего установленный период. Если в законодательстве сохранится действующий порядок, приостановить течение срока приобретательной давности в связи с предъявлением неудовлетворенного впоследствии требования нельзя.
Открытость владения
Приобретательная давность предполагает выполнение заинтересованным субъектом нескольких условий. Одно из них - добросовестность. Этот признак считается конструирующим элементом института давностного владения. Добросовестность предопределяет и другие его свойства. В частности речь об открытости и непрерывности владения имуществом как своим собственным. Сокрытие обладателем фактических действий с вещью от окружающих (если соответствующий режим пользования не обуславливается спецификой объекта) почти всегда указывает на неуверенность в безупречности поведения лица. Сомнения в добросовестности также возникают в случае признания владельцем чьих-либо претензий на имущество. К примеру, принятие на себя обязанности по регулярной передаче плодов или доходов от эксплуатации объекта.
Пробелы нормы
Ст. 234 ГК РФ не содержит даже приблизительного перечня обстоятельств, при наступлении которых юридические возможности фактического обладателя имущества могут быть прерваны или приостановлены. Можно было бы допустить, что соответствующие факторы вообще не предусматриваются законодательством. Но в первом пункте ст. 234 ГК РФ упоминается о непрерывности периода. Представляется, что на рассматриваемый случай нельзя распространить положения статей 202 и 203 Кодекса по аналогии. Исключение, пожалуй, можно допустить относительно правила о прерывании периода давностного владения при совершении фактическим обладателем вещи действий, свидетельствующих о признании чужих прав на спорное имущество.
Предъявление требований другим субъектом, согласно ст. 203, как указывалось выше, нельзя рассматривать как прекращающее обстоятельство. Однако это правомерно только в том случае, если фактический обладатель не начинает незаконно препятствовать вынесению справедливого решения по делу. Раньше при решении вопроса о приостановлении приобретательной давности внимание акцентировалось не на поведении владельца вещи, а на наличии объективных факторов, мешающих законному хозяину заботиться надлежащим образом о принадлежащем ему имуществе, а также требовать его изъятия у субъекта. Такими обстоятельствами, в частности, могли быть душевная болезнь, нахождение в действующей армии, возраст до 18 лет.
Бесспорные ситуации
Наиболее типичными случаями реализации положений ст. 234 ГК РФ считаются ситуации владения бесхозяйными вещами. К ним относят имущество, которое не имеет законного владельца или он неизвестен. Бесхозяйными будут также считаться вещи, которые оказались у фактического владельца каким-либо способом, не противоречащим нормам и вне связи с договорными правоотношениями. К примеру, законный хозяин забыл вещь у субъекта и не предпринимал мер по ее истребованию. В таких ситуациях может ставиться вопрос о квалификации обладателя как давностного. Все такие случаи объединяются отсутствием конфликта интересов фактического и титульного владельцев. Если последний не появится и не предъявит требования о признании прав собственности на спорную вещь и об истребовании ее, перевод обладателя в статус законного хозяина будет бесспорным.
Конфликт интересов
При его наличии или угрозе возникновения (например, когда личность титульного владельца известна фактическому обладателю имущества) определить судьбу вещи весьма проблематично. Более того, в ряде случаев не совсем ясно, можно ли вообще использовать положения ст. 234 ГК РФ . По мнению юристов, в некоторых ситуациях установленный нормой порядок не только можно, но и нужно реализовывать, поскольку именно он будет выступать единственным способом устранения неопределенности в принадлежности имущества.
Например, сложной является ситуация, когда установлено несоответствие по законодательству основания, по которому лицо рассчитывало получить статус титульного владельца, но стало лишь фактическим обладателем. Если вещь передана во исполнение признанного недействительным оспоримого договора или ничтожной сделки, а их последствия в форме реституции по тем или иным обстоятельствам реализовать не удалось, приобрести право собственности на нее можно только по приобретательной давности.
Пояснения ВАС
Позиция инстанции изложена в постановлении № 8 от 1998 г. В соответствии с п. 18 этого документа, положения 234-й статьи Кодекса не могут охватывать случаи, когда владение вещью на протяжении продолжительного периода производилось на основании договорных обязательств. В частности речь идет о соглашениях по хранению, аренде, безвозмездному пользованию. Аналогичное правило действует и в случаях, когда имущество было передано обладателю в оперативное управление или хоз. ведение. Результатом применения указанного подхода будет "зависание" вопроса о юридической принадлежности вещи, которую законному хозяину истребовать не удалось, в неопределенном состоянии. К примеру, такое имеет место в случае пропуска титульным владельцем периода, отведенного на подачу претензий. По мнению экспертов, квалификация владения договорным обладателем как давностного после окончания срока, предусмотренного на направление требований собственником, могла бы быть вполне оправданной. К примеру, в дореволюционной России допускалось получение статуса законного хозяина имущества, изначально предоставленного по соглашению.
Защита интересов
Давностный обладатель имущества имеет ряд гарантий. Он может защищать свой интерес в фактическом обладании против любого, кто, как и он, не имеет титула по отношению к спорному объекту, но не осуществляет, в отличие от него, непрерывного, открытого и добросовестного пользования. Вещной иск, возможность подачи которого предоставлена субъекту, аналогичен древнеримскому "публицианову требованию". Оно не предоставляло обладателю защиты от титульного владельца и лица, чей интерес охранялся преторским интердиктом (специфическим юридическим механизмом).
Особенности исчисления периодов
Рассматриваемая статья допускает присоединение срока владения, осуществлявшегося субъектом, наследником которого выступает настоящий (нынешний) владелец. Это возможно в рамках и универсального, и сингулярного (частичного, путем предоставления отдельных юридических возможностей) преемства. В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное правило, по которому осуществляется отсчет периода владения субъектом после окончания временного отрезка, установленного для подачи претензии другими лицами, в том числе законным хозяином. Оно распространяется на случаи, в которых спорная вещь могла быть истребована. Соответственно, для этого должен быть направлен виндикационный или иной аналогичный ему иск. В свою очередь, из этого следует, что период владения фактическим обладателем вещью, перешедшей по недействительному договору, должен исчисляться с момента ее передачи. Во всяком случае, это должно быть в тех случаях, когда неправомерность сделки не являлась результатом виновных действий владельца.
Обратная сила нормы
Она возникла после принятия ФЗ № 52. Этим Законом была введена в действие первая часть ГК. Ст. 11 ФЗ придала рассматриваемой норме обратную силу. Вместе с тем инстанции, в том числе и ВС, склоняются к ограничительному толкованию установленного правила. В частности они отказываются исчислять срок приобретательной давности в течение периодов, предшествовавших 1 января 1991 г. Мотивируют свою позицию инстанции следующими обстоятельствами. 1 января 1991 г. вступил в действие Закон РСФСР, регламентирующий право собственности. Именно с принятием этого нормативного акта впервые после 1917 года в отечественном законодательстве вновь начали использоваться правила, существовавшие в дореволюционный период.
В частности речь об институте приобретательной давности. В одном из пленарных Постановлений ВАС обращает внимание нижестоящих инстанций на порядок, действовавший до 01.07.1990 г. В указанный период в России имела место реализация принципа неограниченной виндикации госимущества. Он был установлен 94-й статьей Гражданского кодекса от 1964 г. Это обстоятельство, по мнению ВАС, может расцениваться как факт, исключающий исчисление срока давности до указанной даты, во всяком случае, в отношении материальных ценностей, включенных в госфонд.
